Нынешняя высокая доходность на рынке недвижимости – одновременно и высокие риски, отпугивающие серьезных инвесторов. Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Цены растут, не имея для этого оснований. Ведущие аналитики прогнозируют рост цен на уровне 10-12%, а он составляет 70%. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками. В сфере строительства жилья, наряду со значительно большей доходностью по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, присутствуют и огромные риски.

По отзывам застройщиков, они стремятся направлять свои инвестиции в сектор коммерческой недвижимости. Ближайшие перспективы основных сегментов рынка недвижимости Украины и их доходность выглядит следующим образом.

– Торговая недвижимость – новые предложения в ближайшие год-два составят 14 торговых центров в столице и 80 в регионах, площадь 269 тыс. м2 и 1,7 млн. м2 соответственно. Ставки аренды в Киеве и городах-миллионниках – EUR500-1900 за м2 в год. Это примерно вдвое больше, чем в Праге, Варшаве и в полтора раза – в Будапеште.

– Офисная недвижимость – сегодня существует 37 офисных центров в столице, планируется еще 62. Только в этом году новое предложение должно составить не менее 140 тыс. м2. В регионах в ближайшие год-два – 58 БЦ, площадь которых составит 313 тыс. м2.

– Жилая недвижимость – новое предложение в Киеве составляет 1,2-1,5 млн. м2 в год, в гороцах-миллионниках – 150-400 тыс. м2, в областных центрах – 20-100 тыс. м2. Себестоимость строительства жилья – $800-900 за м2, при этом она растет примерно на $100 в год.

При значительно большей доходности строительства жилья по сравнению с другими сегментами присутствуют и огромные риски, из-за чего западные инвесторы меньше интересуются данным сектором в отличие от коммерческой недвижимости. Ведь проект может быть остановлен на любой стадии. Риски существуют по срокам, по разрешительным процедурам, по продажам площадей и т.д.

О возможном обвале цен на рынке жилья специалисты говорили не раз. Даже назывались сроки, например, перед президентскими выборами 2004 г. Последний раз резкий спад активности наблюдался весной этого года, когда на многих новостройках приостановили продажу квартир, а введение в эксплуатацию нового жилья уменьшилось, в Киеве, например, на 22% в I квартале по сравнению с аналогичным периодом 2006 г.

“Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то они огромны, но обвал арендных ставок возможен”, – считает директор представительства Jones Lang La Salle Андрей Назаренко. И если они снизятся до уровня Варшавы – $20-30 за м2, это может поломать планы инвесторов. А произойдет это в случае выхода новых игроков и объектов на рынок. Относительно малая емкость рынка приведет к быстрому насыщению и обвалу цен.

Кроме того, у нас отсутствует реальная конкуренция в девелопменте коммерческой недвижимости. Это продукт местных девелоперов, которые не выдержат конкуренции в случае прихода западных коллег с обкатанными проектами и технологиями их создания.

Источник: Комментарии