В 2007 г. рост стоимости земли в пригороде Киева составил порядка 65%, что повлекло за собой новую волну частных инвестиций в этот рынок. Однако ежемесячная статистика года нынешнего отнюдь не внушает оптимизма, приводя в замешательство тех, кто рассчитывал на большой и быстрый куш. Удастся ли рынку земли по итогам 2008 г. повторить прошлогодний успех, или же его участники ограничатся более скромной прибылью?

Подсчитали – прослезились

По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом.

Специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий объясняет высокую доходность 2007 г. двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом – небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.

По словам Александра Кузнецова, директора АН Royal Europa Realty, вкладывать инвестиции в землю по-прежнему выгодно, однако доходность от спекулятивных операций снизится. «Учитывая темпы инфляции и монетарную ситуацию в стране, 20% прироста по земле по результатам 2008 г. было бы хорошим показателем», – считает эксперт.

А вот директор компании «Загородная Жизнь» Андрей Кудрин прогнозирует, что цена участков будет стабильно расти до 30% ежегодно. Правда, предпринятые недавно Нацбанком антиинфляционные меры привели к сокращению ипотечного кредитования, соответственно, операций с землей стало меньше, и ее удорожание за первое полугодие, по словам эксперта, редко где превысило 10%. В то же время Елена Рудина, директор АН «Стольный град», по результатам 6-ти последних месяцев наблюдает рост стоимости земли в пределах 20%.

Слагаемые цены

Естественно, в каждом районе или направлении земля дорожает различными темпами. Практически все эксперты признают наибольшую популярность и перспективность Житомирского направления (Киево-Святошинский и Макаровский районы) с его транспортной доступностью, растущим количеством коттеджных городков, живописным ландшафтом и хорошими инженерными коммуникациями. Неплохими транспортными и природными характеристиками обладает и Одесское направление, хотя инженерная и социальная инфраструктура дальше Василькова оставляет желать лучшего. Бориспольское и Броварское направления имеют хорошую транспортную доступность и близость к торгово-сервисным объектам, но рост рынка там сдерживается бедностью природного окружения (за исключением прибрежной зоны Днепра). Также эксперты считают недооцененным Вышгородское направление, активному развитию которого на данный момент препятствуют далекая от идеала трасса, ограниченность инженерной инфраструктуры и ментальные опасения в связи с близостью ЧАЭС.

Богатое рекреационными зонами Варшавское направление, по прогнозам Сергея Костецкого, может стать одним из лидеров рынка. Пока же этому препятствуют такие факторы, как наихудшая транспортная доступность, слабая инфраструктура и небольшое количество коттеджных поселков. Но когда сюда придут крупные инвесторы, которые примут участие в сооружении хорошей трассы, данный регион начнет динамично развиваться. 

Инвестиционная привлекательность наиболее популярного на сегодняшний день Обуховского направления (Старо- и Новообуховское шоссе), похоже, будет постепенно снижаться. Елена Рудина полагает, что «Обуховка» исчерпала себя в ценовом диапазоне. Сергей Костецкий считает это направление менее перспективным, поскольку все привлекательные участки тут уже выкуплены. Более того, из-за объединения наделов в рамках коттеджных городков перекрывается доступ к воде или к лесу владельцам соседних участков, что существенно снижает как цену, так и ликвидность последних. Специалист указывает и на незначительную тенденцию уменьшения стоимости отдельных земельных наделов в этом направлении (хотя в общей массе они продолжают дорожать). По мнению Александра Кузнецова, в самой Конча-Заспе сво­бодных участков, на которых можно хорошо заработать, осталось мало. Неплохой объем предложения еще есть вблизи с. Плюты, Таценки и в окрестностях Обухова, но даже на таком удалении от Киева цена сотки необоснованно высока.

На перспективность земельных инвестиций влияет не только направление, но и расстояние до столицы. Елена Рудина считает, что наиболее динамично будут расти в стоимости участки в 25-км зоне от Киева, с хорошими природными условиями (например, живописные места возле озер и лесов вблизи с. Бобрица и Забирье). Андрей Кудрин обращает внимание на то, что стабильное удорожание земли на левом берегу Днепра наблюдается в пределах до 30-ти км, тогда как на правом – до 50-ти км. А по мере реального строительства новой окружной дороги радиус интересов будет только увеличиваться.

Впрочем, не все зависит от направления. Сергей Костецкий отмечает, что ценность земли не может выражаться лишь в стоимости, процентах или километрах. По-прежнему важна рекреация (лес, озеро, экология в целом), доступ к инженерным коммуникациям (газ, электроэнергия), сервисная и социальная инфраструктура (торговые центры, школа, детсад). Существенным фактором ценообразования выступает приближенность к крупному коттеджному поселку. Например, если до начала строительства городка «Олімпік-Рагк» средняя стоимость сотки в окрестностях с. Березовка редко где превышала $ 1 тыс., то сейчас ее выставляют на продажу порой и по $ 10 тыс.

Риски монетарной политики

Так уж исторически сложилось, что экономика страны в целом и рынок недвижимости в частности существенно долларизированы. Но последнее ослабление американской валюты и две ревальвации украинской (в апреле 2005 г. и в мае 2008 г.) привели к поиску альтернативы «вечнозеленому».

Логичный в таком случае переход на гривну как основную платежную валюту осложняется высоким уровнем инфляции. По этой причине все больше игроков рынка недвижимости ориентируется на евро. И в данной ситуативной неразберихе порой случаются казусы. «Находятся продавцы, которые вместо знака доллара в предложении выставляют евро, автоматически увеличивая стоимость объекта в 1,5 раза, – констатирует Елена Рудина. – Но таким «финтом» покупателя не проведешь, и участки с завышенной ценой остаются невостребо­ванными. Потому девальвация доллара на стоимости земли особо не сказалась».

Андрей Кудрин указывает на то, что пересчет цены наделов и объектов недвижимости в гривны либо в евро был спровоцирован падением доллара и серьезной инфляцией. «Оба этих фактора на сеодня являются негативными, поскольку большая часть покупателей отрицательно реагирует на увеличивающееся количество нулей в стоимости недвижимости, – замечает эксперт. – Но я думаю, что в течение полугода ситуация стабилизируется».

Впрочем, украинскому потребителю к подобным перипетиям не привыкать. Александр Кузнецов замечает тенденцию – как только доллар падает, продавцы пытаются взвинтить цены. Но реально реализовать участок можно только за ту сумму, которая предшествовала девальвации американской валюты. После совершения сделки продавец не выводит деньги из рынка недвижимости, потому для него обменный курс не имеет существенного значения. Стоимость земли (особенно в Конча-Заспе) и так достаточно высокая, и пытаться взвинтить ее под любым предлогом не всегда выгодно для самого продавца. Ну а тот, кто значительно повысил цену, пытаясь заработать на падении доллара, будет иметь проблемы с поиском покупателя. «Ведь $ 1 млн – это существенная сумма в любой точке планеты, независимо от курса доллара по отношению к евро или к китайскому юаню», – с иронией резюмирует г-н Кузнецов.

Тем не менее, Сергей Костецкий указывает на то, что девальвация американской валюты прямо не повлияла на рынок земли, но отразилась на размере торга: если раньше он доходил до 10% стоимости участка, то сейчас сократился до 5%, а в отдельных случаях продавцы вообще не соглашаются идти на уступки.

Еще одним отрицательным фактором, сказавшимся на рынке земли, стали проблемы с ипотечным кредитованием. Как известно, Национальный банк Украины в 2008 г. дважды повышал учетную ставку: 1 января – с 8 до 10%, а 30 апреля – до 12%. Этот рекордный рост за последние несколько лет (размер учетной ставки в 12,5% существовал с декабря 2001 г. по март 2002 г.) негативно отразился на развитии экономики: банки перестали кредитовать как многих застройщиков, так и конечных покупателей, в итоге частные инвесторы ушли с рынка недвижимости, заняв выжидательную позицию.

Эксперты единодушны в том, что на рынке земли ипотека представлена очень слабо. «Земля в ипотеке – это мизер, составляющий порядка 3-5% от всех заключенных сделок, – говорит Сергей Костецкий. – Крупные девелоперы стараются не обременять себя кредитными обязательствами – берут участки в аренду либо приобретают их для личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) с целью дальнейшего перевода в статус жилищной или коммерческой застройки. А ипотечные договора с физическими лицами заключаются очень редко».

Александр Кузнецов указывает на то, что такой продукт, как кредитование покупки земельного участка под ЛКХ, банки особенно не предлагали даже до девальвации доллара. Хотя дорогие наделы в Конча-Заспе для индивидуальной жилой застройки, как правило, приобретаются за наличные. При этом значительно чаще кредитуется покупка домовладения (участок с коттеджем), отмечает г-н Кузнецов.

Андрей Кудрин прогнозирует, что ситуация с резким сокращением выдаваемых займов будет сохраняться еще ближайшие полгода. Затем, по оптимистичному мнению эксперта, банки найдут возможности для увеличения объемов кредитования, поскольку при наличии всех документов земля была и остается надежным активом и предметом залога. 

Призрак отмены моратория

Принятый в 2000 г. Земельный кодекс предусматривал превращение земли в товар. Правда, закон отсрочивал возможность покупки-продажи наделов сельхозназначения на неопределенное время (до введения в действие законов о рынке земли и земельного кадастра). С тех пор Верховная Рада ежегодно продлевает мораторий на продажу таких территорий, а тема его отмены/не отмены регулярно становится предметом политических торгов. Впрочем, отсутствие надлежащих юридических норм не помешало бурному развитию теневого рынка земли, на котором торговля участками сельхозназначения продолжается полным ходом.

В текущем году Парламент в очередной раз продлил мораторий, но не на год, как ранее, а до принятия необходимых законов. Однако перманентная политическая нестабильность снова ставит под угрозу легализацию полноценного рынка земли. Многие это объясняют тем, что среди депутатского корпуса есть немало лиц, заинтересованных в теневой продаже сельхозземель, потому отмена моратория в нынешнем году вряд ли состоится. Но в один прекрасный момент он все же будет снят. Как данное событие скажется на стоимости земли? Здесь возможны варианты.

Часть экспертов уверена в том, что отмена моратория на цены не повлияет. «Земля и дальше будет дорожать, – убеждена Елена Рудина. – И хотя многим сегодняшняя стоимость участков покажется запредельной, на самом деле это не так. Достаточно вспомнить, что еще 3 года назад киевлян шокировала цена сотки в $ 50 тыс. (пусть даже в уникальном месте), а сейчас их не удивишь и $ 200 тыс. за сотку».

Сергей Костецкий обращает внимание на несущественное влияние отмены моратория, поскольку земли сельхозназначения продавали и переводили под жилую или коммерческую застройку уже давно. Другое дело, что в Украину придут крупные иностранные инвесторы, и банки будут охотнее кредитовать покупку участков. Но в ближайшие годы цена на землю не упадет, поскольку спрос на нее еще 5-7 лет будет оставаться колоссальным – построить себе загородные дома хотят очень многие. При условии грамотно продуманной концепции коттеджного городка, инвестора ожидает высокая доходность. «Вот только будут преобладать предложения по продаже больших земельных наделов», – заключает эксперт.

После снятия моратория может немного упасть цена участков в тех районах, где территории под застройку граничат с сельхозпаями, предполагает Александр Кузнецов. А вот на предназначенные для сооружения жилья наделы в той же Конча-Заспе это никак не повлияет, поскольку сельхозземель там попросту нет.

Андрей Кудрин уверен, что после отмены моратория на рынке недвижимости увеличится предложение, более реализуемым станет спрос и, соответственно, повысится конкуренция. Поскольку рост стоимости земли немного замедлится, то у покупателей появится возможность взвешенного выбора. «Думаю, для нашей экономики это станет исключительно положительным моментом, который мы ожидаем с нетерпением», – резюмирует г-н Кудрин.

Как видим, опрошенные нами эксперты не разделяют присутствующего в информационном поле мнения о том, что после отмены моратория на продажу сельхозземель состоится ценовой обвал. Он возможен только в случае одномоментного выброса на рынок огромного количества предложений участков. А это произойдет, если большей частью игроков станут мало сведущие в земельных спекуляциях кре­стьяне, которые будут стремиться побыстрее сбыть свои наделы и получить за них хоть что-то.

Целиком отбрасывать такой вариант развития событий не стоит, но, скорее всего, ценовой обвал состоится лишь на периферии, в регионах, где недвижимость высокой популярностью не пользуется и предложение уже сейчас превышает спрос. А на столь развитых рынках земли, как крымский и киевский, «обвальный» сценарий не сработает. Здесь у крестьян осталось не так уж и много участков – основная масса успела продать их лэнд-девелоперам. Последние же менее подвержены эмоциональным решениям, потому постараются придержать землю с целью более выгодной реализации под развитие коммерческих проектов. 

Головоломка для Нострадамуса

Резюмируя позиции игроков рынка, можно прогнозировать, что в 2008 г. прибыльность операций с землей окажется скромнее, чем годом ранее. Учитывая это, а также высокую стоимость участков в целом, вероятно, произойдет два процесса: постепенный отток спекулятивного капитала и приход крупных отечественных и иностранных инвесторов, которым под силу реализовать большие проекты.

Однако не будем торопиться с выводами – цыплят, как известно, считают по осени, а ситуация на рынке земли может измениться даже за несколько ближайших месяцев. Например, очередное обострение политического кризиса, сохранение нынешнего уровня инфляции, снижение реальных доходов граждан или же резкое повышение стоимости энергоресурсов в преддверии зимы
снова вынудят людей «закопать» деньги в землю. Это поистине уникальный товар, с которым по
надежности, ценности и долговечности не сравнится никакой другой финансовый инструмент в
нашей стране.

Автор: Иван Данюк
Источник: kanzas.ua