Традиционная перенасыщенность Харькова промышленными объектами сыграла с владельцами площадок злую шутку: помещения продолжают стремительно дешеветь. Особенно заметно теряют в цене цеха и мастерские, расположенные в пределах городской черты: желая сэкономить, предприниматели массово переносят производство в близлежащие населенные пункты.
Ремесленники оживились
В Харькове начало оживать мелкое производство. Местные риэлторы констатируют активизацию спроса на аренду небольших промышленных цехов, мастерских и прочих объектов, которые можно приспособить под производственные нужды. «Если в прошлом году на волне кризиса спрос на такие помещения снизился на 80%, то сейчас, наоборот, наблюдается рост числа заказов на 10–15%», — говорит владелец местного АН «Риэлти — Эксклюзив» Евгений Санин. Оживились в первую очередь мелкие предприниматели, ориентирующиеся на производство товаров массового спроса: продуктов питания, обуви, одежды, а также специализирующиеся на фасовке и мелкой сборке. Достаточно часто ищут новые помещения мебельщики. В то же время фирмы, работавшие до кризиса на строительный рынок (производители пластиковых окон, стройматериалов), наоборот, освобождают занимаемые площади.
Кардинально изменились и требования к производственным объектам. Директор сети агентств «Мир» Виктор Ступак говорит, что до кризиса большинство компаний пытались выкупить мощности, тогда как сейчас сделок по продаже крайне мало, что не удивительно, учитывая дефицит оборотных средств и проблемы с кредитованием бизнеса. Из 20 объявлений, выставленных на одном из специализированных местных сайтов в разделе «Промышленная недвижимость», 17 рассчитано на потенциальных покупателей и лишь три — на арендаторов. Предприниматели, планирующие расширять бизнес, наоборот, рассматривают только сдающиеся объекты, соглашаясь выкупить помещение лишь в том случае, если его цена на 20–30% ниже рыночной. Тем не менее даже при подобном дисбалансе между спросом и предложением дефицита сдающихся площадок нет. По словам Евгения Санина, самыми востребованными являются небольшие помещения в 150–300 кв. м, в то время как до кризиса фирмы искали объекты площадью до 1 тыс. кв. м.
Но при этом отказываться от комфорта постояльцы не намерены. Заказчики рассматривают лишь варианты с удобной транспортной развязкой, всеми коммуникациями, наличием складов и офисных помещений. Многие обращают внимание также на мощность электросети, которая должна быть не ниже 5–10 кВт, а в идеале достигать 30–50 кВт. Впрочем, платить даже за самое лучшее помещение дороже 50–80 грн./кв. м в месяц потенциальные арендаторы не хотят.
Желание сэкономить гонит харьковских предпринимателей подальше от престижных районов города. Со второго полугодия 2009 г. начала стремительно набирать обороты тенденция переноса фирмами своего производства либо на окраины Харькова, либо в ближайший пригород. В текущем сезоне, как прогнозирует Евгений Санин, массовое выселение производственников только усилится, что не удивительно. Ведь, как говорит Виктор Ступак, населенные пункты, расположенные на расстоянии 15–30 км от Харькова, предлагают площадки как минимум в три–пять раз дешевле, чем в мегаполисе. При этом транспортное сообщение и логистическая инфраструктура в пригороде зачастую лучше, чем в самом Харькове. Наиболее популярными у арендаторов г-н Ступак называет райцентры Чугуев, Змеев, Балаклею, Мерефу, Красноград, Дергачи, где еще с советских времен сохранились большие промышленные зоны и развитая логистическая инфраструктура.
Цеха обвалились в цене
Харьков традиционно считается крупным промышленным центром, поэтому специализированных объектов там достаточно много. По данным руководителя аналитической службы группы компаний «Проконсул» Виктории Каратановой, совокупное предложение промышленных площадей в городе составляет порядка 1,5 млн кв. м. Из них 80% составляют производственно-складские или многопрофильные помещения без оборудования, рассчитанные в первую очередь на мелкий и средний бизнес. Остальные — объекты тяжелой и легкой промышленности и приборостроения, пищевой промышленности, на базе которых можно было бы наладить крупное производство. Переизбыток пустующих площадок обвалил цены. По данным Евгения Санина, за последний год помещения в областном центре подешевели вдвое, причем в сегментах торговой и офисной недвижимости сейчас наметилась тенденция к стабилизации и даже росту стоимости и арендных ставок, а промышленные объекты, наоборот, продолжают падать в цене. Особенно это касается площадей, расположенных в пределах городской черты, поскольку они считаются изрядно переоцененными и не пользуются большим спросом. Если до кризиса харьковские цеха продавались по 2 тыс. грн./кв. м, то сейчас цены стартуют с 800 грн. И, как уверяет Виктория Каратанова, потенциальный покупатель имеет все шансы выторговать еще до трети этой суммы. Ее коллеги добавляют, что на скидку не менее 7–10% могут рассчитывать и арендаторы (средняя арендная ставка в пределах городской черты — 30–80 грн./кв. м в месяц). Пригородные объекты теряют в цене менее стремительно. По словам Виктора Ступака, за последний год помещения подешевели всего на 10–30%. Покупка такой площадки обойдется в 120–150 грн./кв. м, аренда — от 10 грн./кв. м. А поскольку спрос на промышленные объекты в пригороде только растет, дешеветь они, скорее всего, уже не будут. Наоборот, риэлторы прогнозируют, что уже к весне арендные ставки на наиболее ликвидные объекты повысятся как минимум на 10–15%.
Автор: Людмила Ксенз
Источник: Деловая Столица