Профессиональная торговая недвижимость Киева практически оправилась от потрясений годичной давности: арендные ставки не падают, наполняемость стремительно растет, а владельцы ТЦ сворачивают программы лояльности. Ритейлоры считают, что опасаться повышения арендных ставок пока не стоит. Но через полгода-год при перезаключении договоров аренды аппетиты владельцев торговых центров могут вырасти.
ТЦ адаптировались к кризису
Сегмент профессиональной торговой недвижимости столицы пережил второе полугодие прошлого года успешнее других сегментов коммерческой недвижимости. После стремительного снижения уровня арендных ставок, упавших за первые шесть месяцев на 30–50%, во втором полугодии существенных колебаний расценок уже не наблюдалось. По данным Украинской Торговой Гильдии, на протяжении первого полугодия средний уровень арендных ставок на вакантные площади магазинов торговой галереи в составе профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева уменьшился на 40% — со $105
за кв. м/мес. до $59,6, а во втором полугодии он просел всего на 4% — с $59,6 за кв. м/мес. до $57,21. Чуть больше — на 4–7% — снизились ставки для якорных операторов. Сейчас они составляют для супермаркетов порядка $15,2 за кв. м/мес., для зоны развлечений — $10,8 за кв. м/мес., магазинов электротоваров — $18,3 за кв. м/мес., магазинов спорттоваров — $25 за кв. м/мес.
Стабилизация арендных ставок связана с увеличением спроса на качественные помещения в профессиональных ТЦ и ТРЦ столицы. «Если в конце 2008 — начале 2009 гг. большинство арендаторов профессиональных торговых помещений находились в шоковом состоянии от значительного падения продаж, то в первом и втором кварталах 2009 г. они активно занимались оптимизацией своих бизнес-процессов. В основном это касалось сокращения их расходов (снижение арендной платы, расходов на транспорт, офис и т. д.). Также они проводили аудит работы всех своих магазинов, что зачастую приводило к уменьшению занимаемых площадей, закрытию нерентабельных объектов, существенному сокращению своих заказов на будущий сезон. К концу же 2009 г. ритейлоры уже вполне адаптировались к новым рыночным условиям и их товарооборот, отражая позитивную динамику потребительского спроса, стабилизировался», — рассказывает директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец. Эту информацию подтверждают и сами ритейлоры. По словам руководителя сети обувных магазинов Respect Ивана Пилюгаева, уже к середине прошлого года продажи перестали падать и во втором полугодии сравнялись с показателями аналогичного периода 2008 г. В некоторых торговых сетях добавляют, что из-за подорожания товаров во втором полугодии 2009 г. их обороты даже выросли на 15%.
Успешно приспособиться к снижению потребительской активности продавцам помог и пересмотр коллекций в сторону товаров более демократичной ценовой категории, а также концентрация внимания на брэндах, ориентированных на покупателей со средним и ниже среднего доходом. Начиная с середины 2009 г. подобные сети стали открывать новые магазины с товаром классов средний и средний минус. Причем в их запуске активно принимали участие не только киевские мультибрэндовые компании, но и региональные ритейлоры, которые планировали, но ранее не могли зайти с подобным товаром на столичный рынок из-за отсутствия свободных помещений и крайне высоких арендных ставок. К примеру, в ТЦ Dream Town открылся первый магазин продуктовой сети Novus, объекты которой ранее были сосредоточены в Севастополе и Западной Украине.
Кроме того, целый ряд как крупных киевских, так и международных ритейлоров (Zara, Sela и др.), у которых оказалось достаточно ресурсов даже во времена кризиса, не свернули свои программы развития и продолжали запускать новые магазины. Директор фирмы Baltika Group Ukraine (сеть одежных магазинов Monton, Baltman, Mosaic) Максим Чечелев объясняет, что это связано с появлением в успешных киевских объектах свободных помещений, для получения которых ранее необходимо было стоять в длинной очереди. «Большинство сетевых компаний стараются воспользоваться сложившейся ситуацией и усилить свои позиции на столичном рынке», — отметил он. Это подтверждает и г-н Пилюгаев, по информации которого Respect постоянно мониторит ситуацию на рынке недвижимости, подыскивая выгодные места для размещения новых магазинов.
Вакантность стремится к нулю
В результате вакантность помещений во многих ТЦ и ТРЦ Киева, как и в самые лучшие годы, снова стала сокращаться. По данным Натальи Кравец, сейчас около десятка столичных торговых и торгово-развлекательных центров вообще не имеют свободных площадей («Караван», «Глобус», «Магеллан», «Комод», «Украина», «Аладдин», «Мандарин Плаза», «Пирамида»). Директор департамента аренды сети ТЦ «Караван» Олег Кедо подтверждает, что на сегодняшний день свободных помещений в их киевском объекте нет. «Более того, в случае освобождения мест у нас существует очередь желающих занять их», — говорит он. Аналогичная ситуация наблюдается и в ТЦ «Городок», где, по словам его директора Даниила Макаренко, заняты все площади. Вакантностью в 3–5% могут похвастаться Dream Town, «Метрополис», «Большевик», «Городок», «Блокбастер», «Арена Сити», 4Room. Для сравнения: в секторе профессиональных офисных помещений вакантность сейчас продолжает оставаться на уровне 20% (в классе А — 10%), а в секторе логистических комплексов — 25%.
Неудивительно, что большинство собственников успешных ТЦ и ТРЦ начали отказываться от ранее практикуемых программ лояльности. Если в конце 2008 г. хозяева самых удачных и заполненных торговых центров предоставляли своим арендаторам скидку в 30% (на три–шесть месяцев), а позже продлили ее действие, сократив размер до 15–20%, то начиная с декабря 2009 г. размер скидок уменьшился до 5–10%, а в некоторых случаях управляющие компании вообще отказались их предоставлять. Именно так, по сообщению г-на Макаренко, поступили в ТЦ «Городок». Кроме того, ряд собственников ТЦ и ТРЦ, которые ранее практиковали оплату в гривне, опять перешли на долларовые платежи, а также отказались от привязки размера арендной платы к проценту от продаж, которую они применяли для якорных операторов. К примеру, в «Караване», по информации Олега Кедо, сократили размер скидок и привязали размер арендных ставок к курсу доллара. «В то же время в столице по-прежнему существуют торговые комплексы, имеющие много свободных помещений. Более 10% вакантности сейчас в «Альта-центре», «Метрополисе», «Арена Сити», «Европорте», «Домосфере», а также в третьей очереди ТРЦ «Большевик», — утверждает исполнительный директор девелоперской фирмы Real Estate Solutions Андрей Борщ.
Сами ритейлоры говорят, что собственники полупустых ТЦ и ТРЦ охотно идут навстречу клиентам, предоставляя низкие арендные ставки либо скидки. «Правда, выгоды от наличия большого количества свободных мест в не очень удачных проектах никакой. Крупные торговые компании заинтересованы в развитии своих брэндов в хорошо зарекомендовавших проектах с высоким трафиком посетителей. А в таких торговых центрах программы лояльности действительно сворачиваются или действуют далеко не в тех масштабах, как год назад. Кроме того, проблематично найти помещение в успешном ТЦ или ТРЦ, которое можно получить по высокой ставке, а объект с хорошим расположением — практически невозможно, потому что арендаторы таких площадей крепко держатся за места», — рассказывает директор по развитию компании Maratex Ukraine (сеть одежных магазинов Esprit, Peacocks, Palmers, «Смик» и др.) Ольга Зайченко. Ее мнение разделяет Максим Чечелев, добавляя, что получить помещение в ТЦ, где на данный момент зафиксирована нулевая вакантность, можно. Во-первых, это будет не самое ликвидное расположение. Во-вторых, стоимость аренды может быть выше, а условия — жестче тех, которые сегодня имеют старые арендаторы. «У многих собственников успешных ТЦ и ТРЦ сложилось преждевременное мнение, что кризис для ритейлоров уже позади. В результате они становятся все более несговорчивыми», — считает он.
Активизация спроса способствовала и заполнению новых для столицы проектов. К примеру, вакантность в первой очереди ТРЦ Dream Town общей площадью 45 тыс. кв. м, который открылся на Оболонском проспекте во втором полугодии 2009 г., за несколько месяцев сократилась с 85 до 97–98%, хотя арендные ставки в этом объекте довольны высокие. Более тяжелым было вхождение в рынок трех специализированных мебельных ТЦ: «Домосфера», «Аракс» и 4Room, сосредоточенных в районе Большой Окружной дороги, совокупная арендная площадь которых составила 70,3 тыс. кв. м. Часть арендаторов этих центров отказались от выполнения предварительных договоров: кто-то разорился, другие свернули свое представительство, у кого-то не нашлось средств на ремонт и оборудование магазинов. В результате собственникам торговой недвижимости пришлось искать новых ритейлоров и снижать арендные ставки. Но сейчас их средний размер в этих объектах даже выше привычного для мебельной розницы (обычно в 2,5–3 раза меньше, чем на магазины торговой галереи), а вакантность двух из трех ТЦ минимальна.
Что дальше?
По мнению участников рынка, в ближайшие несколько месяцев ожидать изменения арендных ставок в сегменте профессиональных торговых помещений столицы не стоит. Ведь большинство владельцев площадей уже пересмотрели условия их сдачи в аренду. «Возможен незначительный рост стоимости аренды (в пределах 7–10%) в наиболее качественных проектах, к которым относятся ТЦ и ТРЦ с удачным месторасположением, комфортными условиями для покупателей и арендаторов, а также с интересной маркетинговой стратегией. В то же время в менее качественных объектах может наблюдаться дальнейшее снижение стоимости аренды на 5–10%», — полагают девелоперы. Специалисты Украинской Торговой Гильдии добавляют, что в первой половине 2010 г. вакантность объектов останется минимальной, т. к. ввода в эксплуатацию новых качественных торговых проектов пока не ожидается. В то же время ритейлоры опасаются, что через полгода-год аппетиты собственников торговой недвижимости могут вырасти. «Если в Украину придут международные торговые операторы и вернутся те, кто покинул рынок в 2008 г., вновь может возникнуть дефицит площадей. И хозяева ТЦ постараются этим воспользоваться», — резюмировали в одной из киевских торговых компаний.
Автор: Любовь Осипова
Источник: Деловая Столица