В столице начал расти спрос на частные домовладения. Правда, львиная доля потенциальных покупателей интересуется довольно скромными по размерам коттеджами, сопоставимыми по цене со стоимостью земельного участка или квартиры в том же районе города. Основная же масса предложения агентств недвижимости касается особняков площадью 500-700 кв. м и стоимостью от $200 тыс. до $1 млн, на которые спрос практически равен нулю. Не способствует возрождению рынка и отсутствие у продавцов пакета документов, необходимого для полноценной эксплуатации особняков.
Выбирать не из чего
По оценкам заместителя директора АН «Альянс-Брок» Сергея Подгорного, на протяжении последнего полугодия в столице заключается не более 20 договоров купли-продажи частных домов в месяц, что примерно на 60% меньше, чем годом ранее. Падение активности в этом сегменте риэлторы связывают как с общими причинами стагнации рынка недвижимости — сокращением уровня доходов населения из-за финансового кризиса в стране, ожиданием дальнейшего снижения цен и сворачиванием ипотечного кредитования, так и с причинами, характерными именно для этого сектора.
Во-первых, в отличие от других сегментов рынка (квартир, офисных, торговых помещений) в сегменте коттеджей не растет база предложения, т. е. выбор весьма ограничен. По словам начальника отдела загородной недвижимости группы компаний «Траектория» Ирины Шикиной, сейчас в базах столичных агентств насчитывается около 360 предлагаемых к реализации домовладений, что практически равняется уровню предложения начала 2009 г. «Владельцы особняков, которым срочно нужны средства, выставляют свою недвижимость на продажу. Собственники, не стесненные в средствах, напротив, снимают дома с продажи, решив подождать момента, когда недвижимость подорожает. Таким образом, при сохранении общего объема предложения происходит постепенная ротация», — говорит г-жа Шикина.
Во-вторых, ротация объектов привела к снижению качества предложения: при наличии столь скромного выбора около 80% выставляемых ныне на продажу особняков имеют проблемы с документами, сулящие покупателям дополнительные расходы и хлопоты. Наименее болезненная из них — несоответствие продаваемого участка под коттеджем государственному акту на землю, т. к. часть предлагаемого клиенту надела является самозахватом. В этом случае потенциальный покупатель рискует лишь потерять самовольно добавленные предшественником сотки, за которые он заплатил. Не менее распространены предложения по продаже особняков со строениями (сауна, гараж, хозпостройки), которые не узаконены БТИ. Оформление документов на них обойдется новому владельцу в $10-20 тыс. Зачастую право собственности на дом, который выставлен на продажу, вообще не оформлено, т. е. объект необходимо ввести в эксплуатацию. Неофициальные расценки чиновников за эту услугу сейчас колеблются от $50 до $200 тыс. в зависимости от площади и типа особняка. А вот наибольшие проблемы возникают, если продаваемый дом возводился без утвержденного проекта и разрешения на проведение строительных работ — новому владельцу придется пройти всю процедуру согласований и уплатить штрафы.
По мнению управляющего партнера юридической фирмы «Соколовский и партнеры» Владислава Соколовского, приобретать недвижимость можно лишь в том случае, если у ее хозяина есть документы на право собственности или аренды земельного участка, а дом построен без грубых нарушений: не мешает проложенным линиям электропередач, газовым сетям и пр. «Остальные разрешения можно и не оформлять. Теоретически контролирующие органы, конечно, могут наложить штраф за незаконное строительство. Но для этого им необходимо составить протокол и лично вручить его владельцу особняка, что при нежелании последнего практически нереально. Поэтому многие хозяева коттеджей, у которых нет насущной потребности в получении почтового адреса, не стремятся легализировать свои строения», — объясняет г-н Соколовский.
Покупатели стали скромнее
Росту продаж не способствовало и кардинальное изменение предпочтений покупателей. «В докризисный период было очень модно приобретать либо строить особняки площадью 500-700 кв. м и более. Но за несколько лет эксплуатации владельцы таких домов пришли к выводу, что они слишком дороги в обслуживании: отопление и уборка выливаются в немалые суммы, тогда как часть помещений пустует. Сейчас многие из них пытаются продать свой коттедж и приобрести меньший по площади. В итоге предложение не соответствует спросу», — рассказывает Сергей Подгорный. Это подтверждает и директор отдела агентских услуг компании «Ситикон» Эдуард Бразас, по словам которого вне зависимости от места расположения и конечной стоимости дома основная масса потенциальных покупателей интересуется коттеджами площадью 150-300 кв. м с наличием всех необходимых коммуникаций, расположенными на участках в 6-10 соток с наличием хороших подъездных путей.
Если же говорить о ценовых сегментах, то большая часть сделок, по словам г-на Бразаса, приходится на особняки стоимостью до $200 тыс. и свыше $1 млн, хотя по своим параметрам (площади, этажности) они могут почти не отличаться. Ведущий специалист компании Red Ярослав Цуканов объясняет, что на цену домов в Киеве влияют в первую очередь месторасположение, размер земельного участка и уровень внутренней отделки. Самыми дорогими столичными районами частной застройки принято считать так называемое «Золотое село» (ул. Январского восстания, Старонаводницкая, Микулича, Зверинецкая), где стоимость сотки составляет сейчас $100-120 тыс. И это притом, что за год цены на землю просели как минимум вполовину. В итоге коттедж площадью 200 кв. м с участком в 6-10 соток здесь можно приобрести за $1,5 млн, тогда как до кризиса эта цифра была как минимум вдвое выше.
Наибольшее число сделок — до 70-80% — заключается в низком ценовом сегменте. Например, в Новобеличах или на Троещине новый особняк площадью 150-200 кв. м можно приобрести всего за $1-1,5 тыс. за кв. м, что на 60-70% дешевле, чем в конце 2008 — начале 2009 гг. Причем в эту сумму в большинстве случаев уже включена и стоимость земельного участка. Риэлторы утверждают, что на фоне общей стагнации рынка спрос на подобную недвижимость растет. Объясняется это просто: благодаря существенному падению цен в ряде случаев стоимость таких коттеджей стала сопоставима с ценой земельных участков в том же районе или аналогичных по площади квартир. Например, по данным газеты Aviso, дом на улице Садовой (Осокорки, 3 мин. до метро, 70 кв. м) с участком в 4,5 сотки, на котором расположен гараж, предлагается всего за $55 тыс. А за однокомнатную квартиру общей площадью 33 кв. м в этом же районе (на Днепровской набережной), расположенную на третьем этаже девятиэтажного дома, хозяева хотят $60 тыс.
А вот ранее востребованное предложение среднего ценового сегмента, на которое приходится более 50% базы агентств, практически перестало интересовать покупателей, хотя объекты в нем подешевели за год на 45-50%. В первую очередь это касается таких районов, как Нивки и проспект Науки, где сотка земли оценивается сегодня в $40-60 тыс., а новый дом — в $2 тыс. за кв. м. «Здесь проживают социально незащищенные слои населения, нездоровая криминогенная обстановка и не очень развитая инфраструктура, т.е. стоимость домовладений явно переоценена. Зачем платить $600-800 тыс. за коттедж на Нивках, в Святошине или на Окружной дороге, если, добавив $200-300 тыс., можно поселиться в безопасном центре города, в окружении состоятельных людей», — говорят в одном из агентств недвижимости.
Рынок возрождается
Риэторы отмечают, что на протяжении последних месяцев спрос на домовладения в столице растет. Отчасти это связано с переориентацией тех людей, которые ранее хотели приобрести земельный участок под строительство коттеджей. «Разработка проекта и все согласовательные процедуры могут занять до двух лет и обойдутся в круглую сумму, тогда как готовые особняки значительно подешевели. И многие пришли к выводу, что сегодня нет смысла самостоятельно заниматься строительством», — объясняет исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ. Это подтверждают и представители АН «Траектория», по словам которых в Киеве появились предложения домов, цена которых сравнялась со стоимостью земли в том же районе. Например, по данным газеты Aviso, на Троещине предлагается двухэтажный особняк площадью 220 кв. м с наделом в 10 соток, на которых есть гараж и небольшое озеро, всего за $210 тыс. В этом же районе на продажу выставлен приватизированный участок под застройку стоимостью $21 тыс./сотка. «В январе-феврале к нам поступило 12 заявок на приобретение в столице коттеджей и восемь — на покупку земельных участков, тогда как ранее эта пропорция была обратной», — утверждают в «Траектории».
Росту интереса покупателей будет способствовать и дальнейшее снижение цен. По мнению Ярослава Цуканова, до конца 2010 г. они упадут еще на 20-30%. «В отличие от сегмента квартир сегмент домов меньше подвержен влиянию ипотеки — основная масса сделок заключается без привлечения кредитов. Поэтому стоимость объектов будет падать, пока не появится устойчивый платежеспособный спрос. И в первую очередь эта тенденция коснется особняков средней ценовой категории — от $200 тыс. до $1 млн», — говорит он. Элитные же коттеджи, на которые приходится около 10% предложения, по мнению риэлторов, не подешевеют, а возможно, даже незначительно подорожают. К примеру, Сергей Подгорный из «Альянс-Брок» считает, что этому будет способствовать рост спроса со стороны команды нового главы государства.
Автор: Александра Некращук
Источник: Деловая Столица