В 2010 году, по официальной статистике, объем строительных работ в Киеве упал на 7,9%. И хотя почти 50% застройщиков в Киеве вернулись на площадки, из 50 объектов, декларирующих строительство в Киеве, активно работают не более 20. Лишь к концу года участники рынка отметили рост объема продаж и активность спроса покупателей. И даже 5-10 сделок по продаже квартир в отдельных объектах вызывают у застройщиков оптимизм.
Куда идем по "дну"
Аналитики рынка заявляют: предложение квартир в новостройках сократилось в разы. "Мы констатируем снижение объемов предложения новых квартир на рынке: часть застройщиков сняли объекты с продажи, а часть – продали. Самые ликвидные объекты ушли. На сегодняшний день порядка 11 тыс. квартир присутствуют в продаже на рынке", – Виктория Нерода, аналитик компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ).
По ее словам, сегодня успешным считается проект, в котором за месяц продано около 10 квартир. Но даже эти деньги не приходят застройщику сразу. Многие используют механизм рассрочки. "Подкредитовываются" в пределах 20-30% от стоимости квартиры. В среднем в тех 20 объектах, которые сегодня реально строятся в Киеве, продают по три квартиры в месяц .
Рисунок 1. Объем предложения квартир на первичном рынке Киева*\
Денег, которые приходят в результате продаж, столичным застройщикам едва хватает для того, чтобы держаться на рынке и не останавливать проекты. "Тот мизер, который сейчас получают застройщики при продаже квартир, едва покрывает проценты по выплате кредитов, которые брались застройщиками для строительства", – рассказал вице-президент корпорации "Гранит" Александр Выдренко.
Он также сообщил, на рынке изменился характер спроса: покупатели рассматривают небольшие по метражу квартиры. Покупают однокомнатные квартиры до 45 кв.м., двухкомнатные – до 60 кв.м. трехкомнатные – до 80 кв.м. Квартиры площадью более 100 кв.м. практически не берут.
Спрос идет на квартиры стоимостью до $100 тыс. и сделки в основном заключаются без участия банков, добавил А.Выдренко.
Рисунок 2. Структура продаж на рынке*
"В 2010 году банки практически не работали с "первичкой". Кредитовали в основном вторичное жилье (см. Рисунок 2). Суммы небольшие: в среднем до 180-200 тыс.грн.", – сообщил начальник управления ипотечного кредитования "ВТБ Банка" Александр Борщевич.
Вместе с тем, стоимость квадратного метра "первички" в течение года была практически неизменной (см. Рисунок 3).
Рисунок 3. Структура цен на первичном рынке Киева, $/кв.м.*
По мнению Николая Толмачева, главы компании Т.М.М., сейчас на рынке "есть ощущение дна". "Дальше снижаться пока некуда. Ниже себестоимость снижать некуда. Моржа застройщика тоже снижена до "нельзя", – подчеркнул он.
Вместе с тем, продажи в новостроях медленно оживают. "Сегодня мы продавали квартиры в строящихся объектах, и они хорошо разошлись в этом году. Это было удивительно для кризиса", – рассказал А.Выдренко.
"А раз пошли продажи, значит население поверило. Это первый признак уходящего кризиса", – считает генеральный директор КУА ООО "Лико Инвест" Юрий Белецкий.
Прогнозы на 2011 год
Уповать на поддержку государства в следующем году застройщики не пытаются. Рынок сам ищет пути выхода из кризиса, а последние оживленные месяцы 2010 года настраивают застройщиков на оптимистичный лад.
Прогнозируя ценовую ситуацию на 2011 год, аналитики отмечают, что на массовом рынке эконом- и бизнес-класса возможны сезонные колебания. "Но к концу 2011 года стоимость, по сравнению с текущим моментом, сильно не поменяется", – считает представитель компании "Knight Frank LLC Ukraine" Наталья Пронина.
В 2011 году в Киеве жилье эконом-класса будет стоить $1-1,5 тыс. за "квадрат", бизнес-класса – $1,5-2,5 тыс., премиум-класса – $3,5-4,5 тыс. По словам Н.Толмачева, это "тот предел, который удовлетворяет всех: и застройщиков и покупателей".
В связи с оживлением спроса и очень ограниченным предложением на рынок могут выйти спекулянты. "А это в последствии будет сказываться на росте цен", – предупреждает А.Выдренко.
Серьезного удешевления ипотеки в следующем году ожидать не стоит. "Ставки будут 14-16% и не дешевле", – считает начальник управления ипотечного кредитования "ВТБ Банка".
По его словам, кредитовать будут, как и в 2009 году, в основном "вторичку", хотя требования к заемщикам будут более лояльны.
Что же касается законодательных изменений, то их результат игроки рынка почувствуют не ранее 2012 года. И хотя проект закона "О градостроительной деятельности" принят ВР в первом чтении, отношение к нему неоднозначно. Юристы предупреждают: законопроект несовершенен, многие моменты его не продуманы до конца и благая идея сделать революцию в строительстве может обернуться во вред. Однако застройщики уверены, что лучше принять такой документ и потом его дорабатывать, чем оставить все как есть.
Автор: Яна ДОВГАНЬ
Источник: ЛIГАБiзнесIнформ