Во второй половине апреля 2011 г. продавцы охладели к рынку недвижимости и решили сделать паузу в просмотрах. При этом усилилась тенденция увеличения интереса покупателей к «дорогим» сегментам рынка. Но в целом деловая активность была невысокой, и если в мае она и вырастет, то совсем незначительно.

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) снизился на 1,0% и составил 1487 пунктов

Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) снизился на 0,8% и составил 11855 пунктов

Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -1,1%

Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом) -0,4 банк/деп.

Ситуация на рынке недвижимости в апреле во многом напоминала ситуацию в марте. Те же колебания деловой активности, плавное снижение индекса стоимости, существенное расхождение взглядов продавцов и покупателей на прогнозы и возможные сценарии дальнейшего развития киевского рынка недвижимости.

Получила свое развитие наметившаяся в предыдущие месяцы тенденция увеличения интереса покупателей к «дорогим» сегментам рынка. И это нашло свое отражение в списке договоров задатка и сделок купли-продажи.

При этом посредникам в сложившихся условиях было крайне сложно сблизить позиции сторон. Практически все продавцы шли на уступки. Но далеко не в тех размерах, на которые рассчитывали покупатели. На аргументы покупателей у них в последнее время появились новые контраргументы. Прежде всего, это публикации о быстром росте госдолга США, а также прогнозы о возможном дефолте США и введении новой мировой резервной валюты.

В настоящее время госдолг США вплотную приблизился к установленному законодательно верхнему пределу ($14 290 млрд.). Если законодатели не примут соответствующую поправку о максимальном размере госдолга, то США придется приостановить выплаты процентов по долгам, сократить пособия по безработице и налоговые льготы. И хотя глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке заявляет, что с долларом все в порядке, а проблемы в заниженных курсах валют других стран, тем не менее, в подобные заявления верят в основном те, кто хочет в них верить.

Подобные факты и высказывания отнюдь не способствуют стремлению обменять киевскую недвижимость на пачки денег, и затем положить их на депозит (либо под матрас). Тем более что в течение апреля на рынке наличных валют Киева доллар по отношению к евро стал легче примерно на 4,9%. Только ведь и к евро (равно как и к любым иным валютам) особого доверия у продавцов нет.

Как следствие подобной неопределенности, во второй половине апреля стало сложнее организовывать просмотры квартир. Одни продавцы охладели к рынку недвижимости (мол, сомнения одолевают). Другие решили сделать паузу по причине теплой погоды и праздников, предупредив посредников об отъезде на неделю-другую.

Нечто подобное происходит каждую весну накануне Пасхи и первомайских праздников. Но именно в этом году достаточно отчетливо ощущалось желание некоторых продавцов сделать паузу; оставшиеся в Киеве родственники почему-то не могли или не хотели показывать квартиры.

Что же касается покупателей, то именно во второй половине апреля они активизировались: количество их звонков и заявок выросло. Проще всего предположить, что покупатели, ободренные весенним настроением и хорошей погодой, намерились присмотреть квартиры и решить свои жилищные проблемы до начала летних отпусков (такое бывает каждый год). Не исключено также, что некоторые покупатели обеспокоены судьбой своих накоплений (резкие колебания курсов валют – серьезная причина для подобной озабоченности).

Тем не менее, судя по всему, неблагоприятные для страны и ее экономики сценарии для покупателей сейчас куда важнее, чем сложности американского доллара. И это, конечно же, правильно. Но при этом определенная часть потенциальных покупателей явно придерживаются мнения, что чем хуже для экономики страны, тем лучше для киевского рынка недвижимости и их лично. Мол, в этом случае цены резко упадут, и их сбережений хватит для покупки жилья.

Отечественные банки сейчас по большей части лишь наблюдают за рынком недвижимости, не проявляя особую активность. И это, на наш взгляд, вполне оправдано. Излишняя активность банков либо вновь начнет надувать ценовой пузырь, либо приведет к обрушению цен с непредсказуемыми последствиями.

Потому банки не торопясь разрабатывают и внедряют новые ипотечные программы, которые шаг за шагом приближаются к потребностям и возможностям определенной части покупателей недвижимости (прежде всего тех, кому не хватает относительно небольшой суммы). И одновременно крайне осторожно задействуют доступные им механизмы реализации проблемной залоговой недвижимости, понимая, что их массовое применение не только резко усилит социальную напряженность, но и обесценит залоги. А, следовательно, ударит по ним самим и всей банковской системе.

Согласно нашим данным, в апреле цены продаж были в среднем на 12,8% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (стало быть, статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала недвижимости www.domik.net (т. е. на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за кв. м, либо в гривнах за кв. м.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен). Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.05.2011

* Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Прогноз на май 2011 года

В последние месяцы основные тенденции на киевском рынке жилой недвижимости достаточно стабильны. Скорее всего, эти тенденции не изменятся и в мае. Полагаем, что индекс стоимости по-прежнему будет плавно снижаться примерно с той же скоростью, что и в предыдущие месяцы. Устоявшиеся темпы снижения цен можно рассматривать как некий компромисс между теми покупателями, которые устали ждать ценового дна, и продавцами, уставшими продавать свои квартиры без четких планов по эффективному использованию полученных за них средств за пределами рынка недвижимости.

Резкое обрушение цен пока маловероятно. Банки ведут себя весьма лояльно по отношению к проблемным заемщикам, нередко помогая им продать залоговые квартиры по достаточно высоким ценам. А это дает основание утверждать, что массового выброса на рынок квартир с большим дисконтом в ближайшее время не будет.

Значительного увеличения деловой активности мы не ожидаем. При этом небольшое увеличение количества сделок и рост оборотов рынка в мае вполне возможны. Так сложилось, что в преддверии лета и наступления периода массовых отпусков участники рынка обычно ведут себя более активно.

Но если отбросить этот сезонный фактор, то наш прогноз основывается на том, что в обстановке всеобщей неопределенности рассчитывать на активизацию рынка недвижимости можно лишь при наличии ощутимого внешнего давления. Рост коммунальных платежей, конечно же, давит на рынок. Но, судя по достаточно твердой позиции продавцов, одного этого давления недостаточно. Внешнее же давление на рынок недвижимости со стороны банков ощущается весьма слабо: хотя проценты по новым ипотечным кредитам и снижаются, но мало кто из покупателей готов их сейчас брать.

Отдельный прогноз относительно расслоения спроса – тенденции предыдущих месяцев дают основание предполагать, что основным спросом будет пользоваться современное качественное жилье. Особенно там, где продавцы готовы уступать. Что же касается низкокачественного жилья, то оно будет востребовано лишь в случае очень существенных уступок продавцов.

Источник: ugmk.info