В июне уровень активности на рынке киевского жилья немного повысился из-за желания сторон завершить сделки перед отпусками. При этом стоимость недвижимости продолжала уменьшаться, хотя и не так активно, как в течение всего первого полугодия. Учитывая высокую инерционность рынка, в июле ожидается дальнейшее удешевление жилья.
Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1462 пункта
(-0,5% за последний месяц; -5,5% за первое полугодие)
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11691 пунктов
(-0,4% за последний месяц; -5,3% за первое полугодие)
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,6%
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) в июне повысился на 0,1 банковский депозит и составил -0,4 банковских депозитов.
В июне темпы снижения индекса стоимости замедлились, в конце месяца они приблизились к нулю. При этом уровень деловой повысился. Хотя многие участники рынка ушли на летние каникулы, договоров задатка и купли-продажи в июне было подписано больше, чем в мае. Пока не ясно насколько устойчивыми окажутся эти тенденции. Очевидно, свою роль сыграло увеличение доли иногородних и иностранных покупателей и реакция инерционного рынка недвижимости на активизацию банков в области ипотечного кредитования.
Анализируя влияние этих факторов, не стоит опираться на сугубо арифметический подход, ссылаясь на то, что в абсолютных цифрах изменения небольшие. Зависимости тут достаточно сложные. Приток дополнительных средств играет роль катализатора, инициирует цепочки сделок купли-продажи недвижимости.
Дело в том, что большинство участников киевского рынка недвижимости – это семьи, стремящиеся с помощью операций купли-продажи улучшить свои жилищные условия. Попросту говоря, обменять с доплатами и компенсациями свои квартиры на другие. Причем большинство подобных «обменщиков» накопили для этого необходимые средства (обычно, порядка $20–50 тыс.). Осуществить подобные планы, не имея доступа к ипотеке, они могут лишь в случае, если сначала продадут свои квартиры, и лишь затем купят другие. А поскольку в подобном положении находится добрая половина участников рынка, то все они ждут покупателей.
В подобных условиях иногородние и иностранные покупатели с деньгами не только инициируют цепочки обменов, но и способствуют притоку на рынок недвижимости накоплений «обменщиков». Ведь большинство из них добавляют к вырученным при продаже деньгам свои накопления. В результате возникают цепные реакции, которые, пусть и затухают достаточно быстро (столкнувшись с продавцами, которые ничего не покупают), но являются важным источником притока денег извне.
Влияние ипотеки на ценообразование и деловую активность пока весьма слабое. Но активная позиция банков, старающихся приспособить свои ипотечные программы под запросы и реальные возможности потенциальных заемщиков, начинает приносить свои плоды. Если несколько месяцев назад лишь очень немногие участники вторичного рынка рассматривали возможности приобретения недвижимости с использованием ипотеки, то сейчас их количество заметно выросло. Другое дело, что намерения взять кредит в большинстве случаев носят пока достаточно абстрактный характер (реальных сделок с использованием ипотечных кредитов в нашем списке – считанные единицы).
Тем не менее, сама готовность потенциальных покупателей взять кредит на недостающую сумму не только расширяет область поиска приемлемых вариантов (способствуя тем самым росту деловой активности), но и служит одним из факторов ценообразования. «Непробиваемый» аргумент покупателя, что у него на руках строго фиксированная сумма, и денег больше взять негде, сейчас далеко не всегда срабатывает. При торгах продавцы все чаще заявляют, что недостающие относительно небольшие суммы потенциальные покупатели могут одолжить в банке.
Необходимо отметить, что июньский рост деловой активности в значительной степени был спровоцирован майским спадом. Доверие к доллару (основной валюте киевского вторичного рынка недвижимости) в апреле и мае заметно снизилось, а уровень неопределенности вырос. Соответственно снизилось в тот период и количество сделок, некоторые из которых были перенесены на следующий месяц. Отсюда и увеличение числа сделок в июне.
Определенную роль сыграло также приближение периода массовых отпусков. Желание уйти на отдых с уже решенными жилищными и финансовыми проблемами всегда подталкивало часть участников рынка к компромиссам и принятию ответственных решений. В те годы, когда общая деловая активность была высока, этот фактор отходил на второй план. Но как только количество сделок существенно снизилось, его влияние стало заметным.
Итоги первого полугодия 2011 г. не преподнесли особых сюрпризов. Цены продолжали плавно снижаться, уровень деловой активности был достаточно низким. По сравнению с 2010 г. темпы снижения индекса стоимости IKm(USD) немного ускорились. Если в 2010 г. средняя скорость снижения индекса стоимости была 0,7% в месяц, то в первом полугодии 2011 г. она увеличилась до 0,9% (мы прогнозировали темпы падения на уровне 0,8% – 1,0% в месяц).
В целом же, приведенные выше темпы снижения цен можно рассматривать как некий компромисс между теми покупателями, которые устали ждать ценового дна, и продавцами, уставшими продавать квартиры без четких планов по эффективному использованию полученных средств за пределами рынка недвижимости.
Анализируя приведенные выше данные, необходимо четко понимать, что они касаются номинальных цен, которые не учитывают инфляцию, уровень которой (как в национальной валюте, так и при пересчете в доллары) весьма значителен.
По данным ГУ статистики Киева, за первые пять месяцев 2011 г. индекс потребительских цен вырос на 6,0%. Если к номинальному снижению цен добавить инфляцию, то реальная стоимость недвижимости в первом полугодии 2011 г. снизилась на 12-12,5%. По мировым меркам, это очень высокие темпы удешевления недвижимости по отношению к другим основным видам товаров и услуг. Дальнейшее увеличение этих темпов может иметь весьма негативные последствия для отечественной банковской системы и всей экономики.
Согласно нашим исследованиям, примерно таких же взглядов придерживается большинство продавцов, которые неохотно идут на уступки. Многие из них уверены, что если бы цены перестали снижаться, то количество сделок увеличилось. Ссылаются при этом на тех потенциальных покупателей, которые ходят к ним на просмотры, но, наблюдая общее снижение рыночных цен, откладывают покупки на будущее.
У основной массы покупателей иные взгляды. Они убеждены, что цены должны снижаться еще быстрее, чтобы соответствовать уровню их доходов и размерам накоплений. При этом они нередко забывают о конкуренции, которая существует между «чистыми покупателями» (то есть, людьми, рассчитывающими лишь на свои сбережения) и «обменщиками». Первым для решения своих жилищных проблем требуется значительно больше накоплений, чем вторым.
Подводя итоги полугодия, необходимо отметить значительные колебания деловой активности. Количество звонков, просмотров, задатков и сделок то заметно снижалось, то вновь росло. Многие продавцы то выставляли свои квартиры, то снимали их с продажи (или временно отменяли просмотры). Основная причина подобных колебаний – изменение ожиданий участников рынка. При этом необходимо подчеркнуть, что даже в периоды улучшения состояния рынка, количество сделок купли-продажи недвижимости в Киеве явно не соответствует потребностям города, в котором более миллиона квартир, и еще больше людей, стремящихся решить свои жилищные проблемы.
В то же время необходимо отметить, что в первом полугодии 2011 г. явно просматривались определенные признаки выздоровления рынка. По сравнению с прошлым годом выросло количество сделок и обороты рынка. В списке сделок заметно увеличилась доля «дорогих объектов». Похоже, покупатели дорогих квартир и особняков пришли к выводу, что цены снизились настолько, что пора действовать. Банки достаточно активно продвигали свои ипотечные программы, в отдельных случаях привлекая к этому риэлторов. Результаты пока достаточно скромные, но они есть.
В списке сделок заметно увеличилось расслоение квартир в зависимости от качества ремонта. И это далеко не случайно. Выбор достаточно большой; каждый покупатель мог, не торопясь, подобрать жилье по своему вкусу и материальным возможностям. В результате одни приобрели квартиру с качественным ремонтом и даже мебелью, особо не переплачивая за них; другие посчитали, что выгодней приобрести «убитую» квартиру, и сделать в ней ремонт по своему вкусу.
Согласно нашим данным, в мае цены продаж были в среднем на 14,5% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала недвижимости www.domik.net (т. е. на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен). Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.
Основные факторы, повлиявшие на изменение цен в первом полугодии
Основные факторы, способствующие снижению цен:
– огромный разрыв между ценами на недвижимость и возможностями подавляющего большинства граждан создавать необходимые для ее приобретения накопления;
– отток средств из страны, а также рост долгов предприятий и государства в результате значительного превышения импорта над экспортом;
– огромное количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать и продолжать). Как следствие этого – отток капиталов и квалифицированных кадров из страны, а также снижение индекса потребительских настроений;
– мировой экономический кризис, в результате которого снизился экспорт и иностранные инвестиции;
– рост коммунальных платежей, и, как следствие этого, стремление многих граждан продать «лишнюю» недвижимость;
– недоступность ипотечного кредитования для подавляющего большинства участников рынка;
– проблемы с возвратом ипотечных и иных кредитов, вынуждающие заемщиков продавать недвижимость на тех условиях, которые диктуют немногочисленные покупатели;
– уход с рынка недвижимости спекулятивного капитала;
– мощная пропагандистская кампания, направленная на резкое снижение цен;
– переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, деньгам, имеющимся накоплениям; недвижимость в значительной мере утратила свою инвестиционную привлекательность);
– принятие законодательных актов, упрощающих принудительную реализацию залоговой недвижимости.
Основные факторы, стабилизирующие цены на недвижимость:
– особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости как к одной из основных жизненных ценностей;
– выжидательная позиция банков, которые не спешат выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;
– недоверие к банковской системе и любым валютам (как следствие этого, неуступчивость продавцов, отказ их от продажи «лишней» недвижимости, а также стремление некоторых покупателей вложить имеющиеся деньги в недвижимость);
– специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок – это фактически обмены одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями); улучшение жилищных условий при этом стоит намного дешевле, чем его покупка «с нуля». Как следствие этого, «цепные реакции», когда одни сделки купли-продажи недвижимости порождают другие;
– крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;
– проблемы со строительством нового жилья в Киеве, в результате чего покупатели нередко предпочитают вторичный рынок;
– интерес к киевской недвижимости в регионах Украины, а также за рубежом (прежде всего, среди наших бывших соотечественников);
– снижение цен до того уровня, когда покупатели, планировавшие приобрести недвижимость с помощью ипотечных кредитов, в состояние приобрести ее без них;
– активная позиция банков, старающихся приспособить свои ипотечные программы под запросы и реальные возможности потенциальных заемщиков (прежде всего тех, кому не хватает относительно небольших сумм);
– низкая обеспеченность жильем значительной части жителей Киева.
Прогноз на июль 2011 г.
Июль – сезон массовых отпусков. Активность на вторичном рынке киевской недвижимости в это время обычно значительно снижается. Полагаем, что и в этом году традиция не будет нарушена. Вероятность того, что при низком уровне деловой активности резко изменятся ценовые тенденции, весьма невелика. Для этого необходимы мощные внешние воздействия на рынок, ибо очень велика его инерционность.
Изменения индекса стоимости киевского жилья будут, скорее всего, в пределах долей процента (как в положительную сторону, так и в отрицательную). При этом снижение индекса стоимости, на наш взгляд, более вероятно. Для этого есть не только экономические причины, но и чисто психологические. А именно: инерционность восприятия участников рынка, привыкших, что цены на недвижимость постепенно снижаются.
Автор: Владимир Коломейко
Источник: ugmk.info