Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1428 пунктов (-0,1% за февраль).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11468 пунктов (-0,4% за февраль).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,1%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил 0,2 банк/деп.
Основной причиной небольшого количества просмотров и задатков в начале февраля стали сильные холода и снежные заносы, существенно затруднявшие просмотры квартир в отдаленных районах, где находится основная масса наиболее востребованных «дешевых» и «самых дешевых» квартир. Потому в большинстве случаев все ограничивалось подбором объектов по базам данных и договоренностями устроить просмотры после того, как немного потеплеет. Во второй половине месяца морозы спали, и рынок заметно ожил. Активность стали проявлять не только покупатели «дешевого», но и «дорогого» жилья.
Общие итоги февраля вселяют определенный оптимизм. Несмотря на значительный разрыв между ценами спроса и предложения, количество договоров задатка и сделок без задатка выросло. В конце месяца рынок работал весьма неплохо для этого времени года.
Во многом сходную картину мы наблюдали в феврале прошлого года. Разница лишь в том, что тогда цены предложений в большинстве сегментов рынка были выше, а продавцы более охотно шли на уступки. Теперь цены предложений ниже, но и выбор наиболее ликвидных квартир меньше. Потому при проведении торгов шаги навстречу друг к другу вынуждены были делать не только продавцы, но и покупатели. Причем в отдельных случаях покупатели делали более широкие шаги. Цены продажи нередко превышали те суммы, которые покупатели первоначально указывали в своих заявках.
По официальным данным, в 2011 г. киевскими нотариусами были заверены 30 885 договоров отчуждения жилой недвижимости (т. е. квартир и жилых домов). Правда, пока неизвестно, какую часть их составили собственно договора купли-продажи квартир и жилых домов на вторичном рынке, а какую – договора мены, дарения, наследования и пожизненного содержания.
Тем не менее, и по нашим, и по официальным данным, вторичный рынок недвижимости Киева в прошлом году работал заметно активнее, чем годом ранее. И это притом, что киевские строители в 2011 г. существенно нарастили объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. Если в 2010 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 1012,3 тыс. кв. м жилья, то в 2011 г. введено почти в полтора раза больше – 1501,5 тыс. кв. м.
Важной особенностью нынешнего февраля стало увеличение расслоения рынка. Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) почти не изменился. Но ценовые тенденции заметно отличались в различных сегментах рынка.
Правда, статистика цен предложений, приведенная ниже, не позволяет в полной мере отследить эти тенденции. Во-первых, статистика цен предложений не учитывает тех уступок, которые продавцы обычно используют при торгах. А они в различных сегментах рынка существенно отличаются. Во-вторых, статистика цен предложений практически не учитывает состояние квартир. Кроме того, влияют на статистику и так называемые «заманухи» (несуществующие объекты с весьма привлекательными ценами), а также существенно переоцененные объекты.
Все эти факторы постоянно отслеживают и анализируют риэлторы, работающие в тех или иных сегментах рынка. Вот они и говорят о расслоении, когда в одних сегментах цены растут, а в других снижаются. Например, спрос на самое дешевое жилье привел к вымыванию малогабаритных гостинок и однокомнатных квартир. Нижние цены там заметно поднялись. Зато снизились нижние цены на некоторые типы двухкомнатных квартир. Кроме того, тенденции расслоения рынка зависят от месторасположения домов. В частности, на Оболони риэлторы фиксируют не только рост нижних цен, но и заметное сужение выбора. Причем это касается не только «дешевого» жилья, но и квартир бизнес- и премиум-классов в конкретных домах и микрорайонах. У риэлторов есть заявки реальных покупателей, которые стремятся приобрести подобные квартиры, но ввиду ограниченного выбора вынуждены откладывать покупки.
Именно это расслоение во многом и объясняет расхождение в оценках, прогнозах и действиях некоторых участников рынка. Немалый вклад в расхождение прогнозов внесли неопределенности, связанные с будущим ипотечных кредитов, а также судьбой залоговых квартир задолжавших ипотечников. С одной стороны, многие банки сворачивают ипотечное кредитование. По словам председателя правления одного из крупнейших банков Украины, который раньше активно занимался ипотечным кредитованием, сейчас в его банке ипотечные кредиты выдаются со скоростью всего несколько штук в месяц. С другой стороны, по сообщениям СМИ, в Минфине разрабатываются поправки в бюджет, предусматривающие резкое увеличение средств, направляемых на компенсацию процентных ставок по ипотечным кредитам. Часть этих средств планируется использовать при выдаче новых кредитов по программам молодежного ипотечного кредитования, а часть для компенсации банковских ставок по уже выданным кредитам.
С третьей стороны, банки стали активнее выставлять на продажу квартиру залоговые квартиры задолжавших ипотечников. Некоторые банки передали (или продали) часть ипотечных кредитов факторинговым компаниям, которые будут заниматься решением проблем возврата задолженностей. Но пока цены на продаваемые залоговые квартиры достаточно высоки.
Еще одним достаточно важным для рынка недвижимости событием прошедшего месяца стало внесение Кабмином законопроекта «О риэлторской деятельности». Все предыдущие аналогичные законопроекты Верховная Рада проваливала в течение многих лет. Полагаем, что поскольку в этот раз его вносит Кабмин, то после доработки и обсуждения у законопроекта есть неплохие шансы быть принятым в недалеком будущем.
Согласно нашим данным, в феврале цены продаж были в среднем на 9,4% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе – на 9,2%).
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.
Прогноз на март
Полагаем, что тенденции февраля получат в марте дальнейшее развитие. Количество договоров задатка и сделок увеличится, а расслоение рынка продолжится. В одних сегментах рынка цены будут снижаться, в других, скорее всего, останутся на нынешнем уровне. Возможно, даже где-то немного вырастут. Основаниями для такого прогноза служат, во-первых, анализ поступающих заявок на покупку, во-вторых, анализ цен торгов и продаж, а, в-третьих, традиционные сезонные колебания деловой активности. С приходом весны деловая активность на киевском рынке недвижимости, как правило, заметно растет.
Как и в предыдущие месяцы, наибольшим спросом будут пользоваться малогабаритные однокомнатные квартиры. Ведь на более просторные квартиры у большинства покупателей просто не хватает средств. Вместе с тем, есть основания полагать, что увеличится спрос и на двухкомнатные квартиры. Дело в том, что за последнее время во многих сегментах рынка разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными квартирами заметно уменьшилась. А это означает, что интерес покупателей к двухкомнатным, скорее всего, вновь возрастет. В сегментах дорогого и качественного жилья деловую активность прогнозировать сложно. Тут спрос, наверняка, будет очень дифференцированным.
Что же касается более отдаленных прогнозов, то мы по-прежнему склоняемся к тому, что темпы снижения индекса стоимости к лету возрастут до 0,7% – 1,4% в месяц. Предпосылок к этому много. В том числе, заметное увеличение количества выставленных на продажу залоговых квартир, а также квартир в новых домах.
Автор: Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net
Источник: UGMK.info