Рыночные тенденции апреля были похожи на те, что мы наблюдали в марте. Традиционного весеннего оживления рынка так пока и не произошло. Но определенные подвижки все-таки были, в частности, хотя количество звонков и заявок на покупку и просмотров в апреле снизилось, но количество договоров задатка при этом выросло.
На наш взгляд, основная причина подобного разнонаправленного изменения деловой активности – снижение числа «экскурсантов», изучающих текущие рыночные реалии с помощью звонков и просмотров. Судя по всему, в условиях стабильности цен, многим «экскурсантам» стало надоедать хождение по рынку, на котором мало что меняется.
Вполне возможно, что часть «экскурсантов» всерьез заинтересовали правительственные программы строительства доступного жилья и компенсации основной части банковских процентов по ипотечным кредитам. Сложно сказать, какая часть народа поверила, что именно так и произойдет. То, что это популизм и предвыборный ход, понимают, наверное, все. Но ведь в подобных случаях нередко срабатывает подсознательное стремление к самообману.
Совокупность всех этих факторов и привела к тому, что в апреле вырос удельный вес «реальных покупателей» с необходимыми деньгами и соответствующими устремлениями. Заметим, что в данном случае речь идет лишь об относительных (а не абсолютных) величинах. Хотя количество задатков и выросло, но этот рост в пределах статистической погрешности. Дело в том, что имеющиеся в нашем распоряжении выборки задатков и сделок, во-первых, весьма небольшие; а, во-вторых, не учитывают изменений числа активно действующих риэлторов (кто-то из стажеров переходит в разряд риэлторов, кто-то уходит).
Потому и необходима официальная статистика количества сделок по отдельным месяцам и регионам. Без нее крайне сложно анализировать рыночные тенденции и принимать взвешенные решения. Почему государственные органы не дают подобную статистику – понять сложно. Остается надеяться, что соответствующее требование будет закреплено законодательно (например, в разрабатываемом законе о рынке недвижимости и риэлторской деятельности).
Средний уровень цен по городу практически не изменился (с начала года снизился на 0,1%, за апрель вырос на 0,1%). В отдельных сегментах рынка продолжались процессы расслоения. Как и прежде, спросом пользовалось преимущественно «дешевое жилье». И это обусловило рост цен во многих сегментах «дешевого жилья». При этом в целом ряде сегментов «дорогого жилья» цены продолжали снижаться. Но далеко не во всех сегментах «дешевого жилья» цены росли, и далеко не во всех сегментах «дорогого жилья» они снижались.
Налицо некое «ценовое дно». И высока вероятность того, что оно окажется лишь промежуточным. Украина в настоящее время очень уязвима. Если положение ухудшится, то цены вновь начнут снижаться на всю киевскую недвижимость.
И тут интересно подвести промежуточные результаты нашего конкурса прогнозов. Большинство участников этого конкурса прогнозировали весьма существенное снижение индекса стоимости в первом полугодии 2012 г. (обобщенный прогноз 217 участников этого конкурса – снижение индекса стоимости в первом полугодии на 4,5%). При этом риэлторы, участвующие в конкурсе, в основной своей массе, прогнозировали стабильность индекса стоимости (некоторые даже небольшой рост). Очевидно, на их прогнозы наложили свой отпечаток тенденции в отдельных сегментах рынка, а также регулярное участие в переговорах с продавцами, упорно не желающими сбрасывать цены.
Согласно нашим данным, в апреле цены продаж были в среднем на 6,4% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в январе, феврале и марте соответственно на 9,2%, 9,4% и 8,5%). Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве, но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.
Статистика цен предложений
В конце марта 2012 г. мы сделали общедоступным сервис «Статистика и динамика цен на недвижимость» http://www.domik.net/nedvizhimost/dinamika-cen.html.. Информация выдается в виде графиков и в виде таблиц. При этом были существенно ужесточены правила формирования выборок, используемых при определении статистики. Поэтому результаты несколько отличаются от тех, что мы приводили раньше. Статистические данные предоставляются не только по Киеву, но и другим городам. Другое дело, что над статистикой по многим городам Украины необходимо еще работать с участием региональных агентств недвижимости и объединений риэлторов.
Данный сервис позволяет каждому, даже не очень подготовленному пользователю, самостоятельно анализировать статистику цен предложений, а также изменение количества предложений в любых сегментах рынка. Для этого пользователь может самостоятельно выбирать необходимые параметры поиска. Учитывая при этом, что чем больше в запросе указано параметров, тем уже сегмент рынка, тем меньше объектов попадает в выборку, и тем больше статистическая ошибка. Кроме того, пользователь может самостоятельно решать сглаживать ли кривые на графиках или нет.
Автор: Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net
Источник: UGMK.info