Весь 2013 год застройщики провели под девизом «кто дешевле?». Если речь идет о жилье эконом-класса, то ни о какой конкуренции, помимо ценовой, слышно не было. Что и логично, ведь большинство покупателей бюджетных квартир заинтересованы не в потолках с лепниной или окнах с видом на Ботсад, а просто в «крыше над головой, желательно недалеко от метро».

Цены на первичке настолько всерьез отстали от вторичного рынка, что покупатели постепенно переключились на новостройки. И особенно ясно эта тенденция прослеживается в Киеве, Одессе и Харькове. Именно в этих городах в течение года наблюдалось активное строительство новых домов и, как следствие, высокий уровень конкуренции между предлагаемыми объектами. «Спрос на жилую недвижимость в 2013 году показал стабильный рост. При этом 2013 год отличался от предыдущих нескольких лет выходом на рынок достаточно большого количества новых объектов. Некоторые компании вернулись к докризисной традиции продавать жилье на нулевой стадии строительства, или на стадии котлована. К этому приему прибегали как компании с государственной частью собственности, так и коммерческие компании, не имеющие реализованных проектов», – напомнил главный архитектор проектной группы «Архиматика» Дмитрий Васильев.

Первичный старт

На рынке первичной недвижимости в 2013 году цены практически не изменились, несмотря на колебания в течение года (см. график). Это связано как с относительно невысоким темпом инфляции (см. стр. 21) – он притормозил удорожание стройматериалов, так и с умеренным спросом. Конечно, в Киеве спрос на новые метры был явно выше, чем в среднем по стране, пишут Деньги. По данным компании SV Development, за январь-ноябрь 2013 года в Киеве было совершено в общей сложности 28,4 тыс. сделок купли-продажи квартир. Из них более 13 тыс. квартир было куплено у застройщиков. Да, это меньше половины всех сделок, но рост заинтересованности в первичных метрах очевиден. Например, в ноябре у застройщиков купили 1195 квартир, тогда как на вторичном рынке – всего 836.

В 2014 году в столице также будет расти доля сделок на первичном рынке, и снижаться доля сделок на вторичном. Среди причин – привлекательные цены в новостройках, а также внимание покупателей к качеству жилья, просторным планировкам и однородному социальному окружению. «Спрос на новое жилье будет увеличиваться, люди постепенно будут менять старое, ветхое жилье на новое. Проблемы с безналичным расчетом и оценкой недвижимости и отсутствие кредитования вторичного жилья направят поток платежеспособных инвесторов на рынок первичного жилья», – считает финансовый директор строительной компании BGM Инна Бречко. По данным Украинской торговой гильдии (UTG), в столице в объеме предложения преобладают новостройки эконом-класса – 58%, дома класса «комфорт» занимают 28%, и 14% – это объекты бизнес-класса (данные за октябрь 2013 года).

В эконом-сегменте цена квадратного метра в Киеве составляет 9–11 тыс. грн., а в бизнес-классе – 12–18 тыс. грн. «Сейчас средние цены на новое жилье эконом-класса сложились такие: одно– и двухкомнатные квартиры продают по 10,6 тыс. грн./м2, трехкомнатные квартиры – до 10,3 тыс. грн./м2. Средняя цена квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса в «единичках» и «двушках» держится на уровне 15,7 тыс. грн./м2, трехкомнатные квартиры продают по 15,5 тыс. грн./м2», – говорит начальник отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя. Традиционное влияние на цену «квадрата» оказывает текущий этап строительства, репутация застройщика и месторасположение объекта. Именно поэтому компании, хорошо зарекомендовавшие себя, могут уже на этапе котлована установить цену метра для однокомнатной на уровне 10,3–11,4 тыс. грн.

В то же время застройщики, которые грешат затягиванием срока сдачи более чем на 6 месяцев, готовы продавать свои «единички» по цене квадрата 7,5–8,5 тыс. грн. В 2014 году цены на первичном рынке немного подрастут, однако вряд ли такой рост превысит 5–8%. Большее удорожание (порядка 8–15%) может произойти только для одно– и двухкомнатных в сегменте уже построенных домов эконом– и бизнес-класса. А вот трехкомнатные и многокомнатные апартаменты, скорее всего, подешевеют на 2–8% из-за низкого спроса на эти объекты.

«Цены будут меняться в пределах роста инфляции – до 10% в среднем по рынку. Больший прирост стоимости покажут крупные жилые комплексы, которые сейчас находятся на начальной стадии развития, и новостройки в недооценённых районах, которые сейчас бурно развиваются. Это касается Голосеевского района, Теремков, где открылись новые станции метро», – считает Дмитрий Васильев.

В городах-миллионниках цены в 2014 году вполне могут остаться на уровне 2013 года, особенно это возможно в Харькове и Одессе. В этих городах на фоне быстро растущего количества объектов не наблюдается такого же бурного роста покупательского спроса. В итоге цена жилой недвижимости там уверенно снижается.

В среднем в течение 2013 года во Львове, Донецке и Днепропетровске можно было приобрести квартиру эконом-класса в новостройке по цене квадрата на уровне 6,5–7,5 тыс. грн. А в Харькове и Одессе в продаже есть квартиры от застройщика по цене метра от 5 до 7,5 тыс. грн. Особых ценовых скачков в регионах ожидать не стоит. «Ценовая динамика имеет прямолинейную зависимость от рыночной конъюнктуры: при спаде деловой активности снижается и цена за квадратный метр жилья, при подъеме активности – возрастает. Традиционно спады деловой активности приходятся на летние месяцы отпусков и зимние – новогодних праздников», – отмечает старший аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Мощный драйвер

Большинство сделок по покупке метров на первичном рынке осуществляется без заемного финансирования – за собственные средства покупателей. «В октябре 2013 года без привлечения заемных средств заключено 50% сделок, покупка с использованием рассрочки наблюдалась в 40% сделок, доля покупок с использованием кредитных средств составляет 10%», – сообщают в UTG.

Пожалуй, главный драйвер рынка первичной жилой недвижимости сейчас – программы рассрочки от застройщика. «Спрос на первичную недвижимость в сочетании с высокой активностью застройщиков привел к увеличению объемов продаж на 25%. Росту количества сделок способствовал и запуск девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования», – отмечает Дмитрий Шостя. В 2014 году компании также будут активно предлагать покупателям приобретать жилье в рассрочку. Правда, скорее всего, беспроцентных программ будет становиться все меньше, а срок рассрочки нечасто будет превышать 12 месяцев. При этом застройщики по-прежнему не будут фиксировать в договоре цену квадратного метра, а значит, покупателям придется изначально, выбирая рассрочку, соглашаться на постепенное удорожание квартиры.

Наиболее распространенными условиями рассрочки от застройщика будут те, где покупателю предлагается внести 30–50% стоимости покупки в виде собственного взноса, оплачивать оставшуюся долю равными частями без процентов до ввода дома в эксплуатацию, а после сдачи объекта погашать задолженность с процентной ставкой 7-14% годовых (рассрочка в гривне).

Реже, чем рассрочка, у застройщиков встречаются партнерские ипотечные программы – совместные с каким-либо банком. Обычно в роли партнеров выступают банки, которые кредитуют саму компанию-застройщика, проще говоря, финансируют строительство. В этом случае банк, предлагая ипотечные кредиты на покупку квартир в конкретном объекте, весьма заинтересован в росте продаж квартир, ведь так его заемщик быстрее рассчитается по кредиту.

Например, покупку квартир в объектах компании ЮЗТС кредитует UniCredit Bank. Этот же банк является партнером ЖК RiverStone и ЖК «Парковые озера» (оба в Киеве). Застройщик «Интергал-Буд» сотрудничает с Дельта-Банком, а компания «Форум-Инвест» – с банком «Хрещатик». Условия партнерских ипотечных программ обычно предполагают первоначальный взнос 30–40% и процентную ставку на уровне 15–19% годовых. В 2014 году удешевления таких кредитов ожидать вряд ли стоит (см. стр. 30), а потому застройщики по-прежнему будут делать акцент на собственных программах рассрочки.

Вторичное дно

В 2013 году уставшие от постоянного ожидания перемен на рынке недвижимости риелторы перестали предрекать рынку скорое возрождение. Это неудивительно, ибо по итогам 2013 года вторичка просела как минимум на 1–4%. Как минимум – это потому что реальная глубина торга по объектам вторичного рынка подчас достигала 12–20% от первоначально озвученной продавцом цены. Да, пока продажи старого жилья превышают уровень продаж квартир от застройщиков, но все равно тенденция такова, что вторичные метры теряют былую привлекательность в глазах покупателей. «В 2014 году на первичный рынок перейдет еще порядка 10% покупателей вторичного жилья. Вторичка с каждым годом перестает быть интересной покупателям, так как по цене и качеству не может конкурировать с новостройками», – уверен Дмитрий Васильев.

По мнению «Денег», в 2014 году продажи на вторичном рынке будут превышать продажи на первичном. Причина – граждане все еще не уверены, что страна вышла из кризиса (и они правы), а значит, многие сомневаются, что застройщики выполнят взятые на себя обязательства и достроят объекты. В итоге самые сомневающиеся предпочитают вложить деньги в готовую недвижимость.

Как и прежде, в цене одно– и двухкомнатные по цене до 800 тыс. грн., построенные в 2004–2012 годах, расположенные в районах с развитой инфраструктурой. Такие квартиры не только не подешевеют, но могут прибавить в цене 3–6%. Продавцам малометражек, хрущевок и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется в 2014 году идти на уступки покупателям, снижая заявленную цену на 5–15%. В целом же в 2014 году вторичная недвижимость покажет краткосрочный рост цен весной и осенью, но по итогам года, скорее всего, подешевеет на 6–9%.

Как менялась цена квадрата в Киеве в течение 2007–2013 гг.*