В Украине насчитывается около 3 тыс. недостроев — домов, возведение которых ведется более пяти лет, свидетельствуют данные Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ. Общее количество таких объектов на протяжении последних нескольких лет существенно не меняется. Строительные работы сейчас ведутся только на 1 тыс. площадок, многие из оставшихся 2 тыс. замороженных зданий нужно списать.
Недострои стали массово появляться в 2008‑2009 гг. Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов уверяет, что к этому привели мошеннические схемы, а также проблемы с технической и разрешительной документацией. «Многие согласовывают документацию в процессе строительства, а для устранения ошибок приходится приостанавливать стройку», — признает он и добавляет, что период простоя может растянуться от двух месяцев до двух лет.
Но главная причина появления недостроев — финансовые сложности. До кризиса застройщики возводили дома за счет инвесторов, которые готовы были приобретать недвижимость, даже если строительство дома не началось. Часть вырученных денег строители инвестировали в следующие свои объекты. Эта схема работала до тех пор, пока продажи квартир росли, а после начала кризиса, привлечь финансирование для достройки домов стало практически невозможно.
Стройки остановятся
Подобная ситуация может повториться и в этом году. Застройщики останавливают работу над объектами на начальной стадии строительства и направляют все ресурсы на объекты с более высокой степенью готовности, поясняет директор консалтинговой компании «АИММ-ГРУПП» Анна Искиэрдо. «Риски выросли примерно вдвое, что в первую очередь связано со снижением спроса», — поясняет она.
На 10-15 % может в 2014 г. вырасти количество недостроев по сравнению с прошлым годом
По сравнению с прошлым годом, количество недостроев в 2014 г. вырастет примерно на 10‑15 %, прогнозирует Попов. По его мнению, 70 % таких объектов при условии стабилизации экономической ситуации в стране возобновят в начале следующего года. «Это дома, где нет обязательств перед инвесторами», — поясняет он. Еще около 20 % объектов достроят, когда спрос на жилье существенно вырастет или возобновятся государственные программы покупки жилья, полагает Попов, а оставшиеся 10 % новостроек перейдут в разряд долгостроев.
Законодательные сложности
В украинском законодательстве нет четкого механизма, позволяющего разрешить проблемы долгостроев, говорит руководитель департамента недвижимости и строительства Astapov Lawyers Иван Трофименко. Но некоторые замороженные объекты все же удается ввести в эксплуатацию. Замдиректора департамента государственных программ и развития жилищного строительства Минрегионстроя Владимир Высочин рассказал об успешном опыте выхода из таких ситуаций в Ровно. «Покупатели квартир объединялись, создавали свой кооператив и получали право собственности на недострой. Они находили финансирование и достраивали объекты», — говорит он.
Минрегионстрой сейчас работает над комплексным решением этой проблемы. Планируется, что после проведения децентрализации власти, недостроями будут заниматься органы местного самоуправления. Это правильная инициатива, отмечает Трофименко, ведь на местах для этого есть все рычаги: право выдавать разрешение на аренду земли, на начало строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Больше всего недостроев насчитывается в Одессе. Девелоперы переоценили свои силы
Лидером по самым дорогим недостроям в Украине, вместе с Киевом, оказалась Одесса. По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, в одесском регионе находится 16 таких объектов на общую сумму 3,2 млрд грн. Для сравнения: в следующей в рейтинге Киевской области насчитывается только 6 объектов незавершенного строительства на 1 млрд грн. В Одессе застройщики начали возводить дорогие жилые комплексы, которые так и не завершили. Девелоперы рассчитывали, что приморский город привлечет не только богатых украинцев из разных регионов страны, но и зажиточных россиян. Но их ожидания не всегда воплощаются в жизнь. Более того, одесский рынок недвижимости известен большим количеством афер, от которых страдают горе-собственники апартаментов.
Председатель совета общественной организации «Фонд содействия достройке» Эдуард Добрынин сообщает, что некоторые недострои передаются другим застройщикам, которые готовы за невысокую цену довести объект до ума. На собственника строительной компании можно надавить и таким образом заставить его достроить объект, утверждает он. Все это происходит под контролем покупателей жилья. Например, инициативная группа инвесторов недостроя — жилого комплекса «Золотой берег» на ул. Фонтанская дорога, 118 а — лично ходит к руководству ГАСК и заслушивает все отчеты застройщика.
3,2 млрд грн составляет смета строительства 16 недостроев в Одесской области
Тернополь, который также присутствует в рейтинге, является депрессивным регионом, где недвижимость приобретают местные жители для собственных нужд. Поэтому снижение платежеспособности покупателей, как это произошло после финансового кризиса, моментально отражается на количестве сделок купли-продажи недвижимости.
В рейтинг самых дорогих недостроев страны попали сразу два скандальных объекта запорожской компании «Константа» на 560 квартир суммарной сметной стоимостью строительства в 454 млн грн. Покупатели жилья в недостроях неоднократно выходили на акции протеста. Но это не помогло. Руководство компании жаловалось, что в не состоянии вернуть кредиты банкам, а свободных площадей не хватало для покрытия ссуды. По этой же причине в рейтинг попали и объекты, расположенные в Киевской области. После начала кризиса цены на жилье в столице резко упали, поэтому потенциальные покупатели отказались от недвижимости в области в пользу Киева. Новостройки в регионе значительно подешевели только через полгода, и лишь тогда украинцы вновь обратили внимание на объекты в пригороде столицы.
Киевские недострои так и не удалось завершить. Инвесторы надеютсяна новое руководство города
При составлении рейтинга самых дорогих недостроев Киева «Капитал» не учитывал ведомственные объекты. По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, всего в список недостроев столицы попало 42 жилых дома суммарной сметной стоимостью строительства 9,3 млрд грн.
Лидерство среди самых дорогих объектов должно было принадлежать дому на ул. Демеевская, 14 на 570 квартир, в возведение которого 525 млн грн должна была инвестировать компания «Діброва». Но работы там по сути так и не начались (выполнено только 3 % плана), а этот строительный адрес передан уже другому объекту — жилому комплексу «Демеевка» компании «Інтергал-Буд».
В результате первое место получил жилой дом компании «Кредитный союз военнослужащих Украины» на 355 квартир на ул. Дегтяренко. На специализированных форумах еще на этапе продажи жилья инвесторы жаловались, что в договоре на покупку недвижимости отсутствует возможность обратиться в суд (все споры должны решаться путем переговоров), а со всех покупателей требовали 100 % предоплату. После остановки строительства в 2005 г. прокуратура Оболонского района Киева возбудила дело по факту хищения денег руководством союза.
9,3 млрд грн составляет смета строительства 42 недостроев Киева
В рейтинг попала и скандальная стройка на ул. Семьи Сосниных, 4а. Этот комплекс компания «Київвисотбуд» начала возводить еще в 2004 г., а ввести в эксплуатацию намеревалась уже через два года. Но дома так и не были достроены, а вокруг объекта разгорелся скандал. Около 90 млн грн из 300 млн грн кредитов руководство компании потратило не по назначению — на эти деньги была приобретена строительная техника и новые земельные участки. В ноябре 2007 г. «Київвисотбуд» был признан банкротом, а сам объект планировалось передать коммунальному предприятию «Житлоінвестбуд-УКБ». Но по словам советника президента компании Петра Шарафедтинова, соответствующего решения сессии Киевсовета не было принято.
Тройку лидеров замкнула «Инновационная строительная компания», которая так и не построила дом на ул. Ольшанской, 2б. Сначала у компании возникла задолженность по оплате за землю. В октябре 2012 г. Хозяйственный суд Киева по заявлению столичной прокуратуры обязал застройщика вернуть участок городу.есятой позиции самых дорогих недостроев столицы еще один скандальный проект — «Три богатыря» компании «Киевреконструкция». Этот комплекс жильцы смогли переписать на себя и стараются самостоятельно ввести объект в эксплуатацию.
На десятой позиции самых дорогих недостроев столицы еще один скан дальный проект — «Три богатыря» компании «Киевреконструкция». Этот комплекс жильцы смогли переписать на себя и стараются самостоятельно ввести объект в эксплуатацию.
Автор: Александра Некращук
Источник: Капитал