Нестабильная экономическая ситуация в стране по-прежнему оказывает влияние на гостиничный рынок. "Компании, которые привыкли пользоваться пятизвездочными отелями, сейчас экономят и отправляют своих сотрудников в отели уровнем пониже. Также снизилось количество командировок по Украине и мероприятий, конференций, которые проводятся на ее территории", — отмечает Деян Джорджевич, управляющий директор гостиничного бизнеса компании "Эста Холдинг", владеющей пятизвездочными гостиницами "Опера" в Киеве и "Донбасс Палас" в Донецке.
По его словам, негативное влияние на гостиничный бизнес оказывает и тот факт, что в глобальных системах бронирования Украина отмечена как страна, въезд в которую не рекомендуется с точки зрения безопасности, аналогичная информация содержится и на сайтах посольств некоторых стран, пишет "ТОП-100. 500 крупнейших компаний рынка услуг Украины".
"В целом же гостиницы перестраиваются и находят новые пути для привлечения клиентов. Радует, что в 2015 году наметилось постепенное возвращение деловой активности", — добавляет Деян Джорджевич.
Номера есть, гостей нет
По данным управления туризма Киева, по состоянию на 20 мая 2015 года в столице насчитывалось 12 019 гостиничных номеров, из них в отелях категории пять звезд — 1449 номеров, четыре звезды — 2428 номеров, три звезды — 4139 номеров, две звезды — 891 номер, одна звезда — 175 номеров. Оставшиеся 2937 номеров приходятся на гостиницы без категории.
Как отмечает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, в 2015 году в столице не было открыто ни одной гостиницы под управлением международных операторов, и это первый год за последние пять лет, когда на рынок никто не зашел. Даже в 2014 году на рынок вышел отель Hilton на 262 номера, в 2013-м — Radisson Blu Podil, в 2012-м Ramada Encore и Fairmont, а в 2011 году — Ibis. Но если говорить об Украине в целом, то в прошлом году Ibis появился во Львове.
При этом отельеры массово переносят сроки открытия целого ряда объектов на более поздние даты, порой и вовсе обозначенные как "до улучшения макроэкономической ситуации в стране". По словам Константина Олейника, старшего аналитика департамента стратегического консалтинга компании UTG, на разных стадиях готовности в Киеве находятся свыше 15 гостиничных проектов, среди которых одна пятизвездочная гостиница Sofitel на 285 номеров на ул. Лютеранской, 14в (заявлено открытие в 2017 году), шесть четырехзвездочных гостиниц — Sheraton Kiev Olympiysky на 190 номеров на ул. Большая Васильковская, 55 (2016 год), Renaissance Kyiv на 173 номера на ул. Прорезная, 24/39 (2017 год), Aloft на 320 номеров на бул. Л. Украинки, 2 (2016 год), Azimuth Hotel на 235 номеров на ул. Олеся Гончара, 69 (2017 год), Indigo на 240 номеров на ул. Антоновича, 44 (2017 год) и "Санкт-Петербург" на 50 номеров на бул. Т. Шевченко, 4 (2016 год), а также три трехзвездочных отеля: Park Inn by Radisson на 196 номеров на ул. Большая Васильковская,55а (2017 год), Best Western Plus на 120 номеров на ул. Антоновича, 125 (2017 год) и Ibis на 350 номеров на ул. Ползунова, 6 (2016 год).
Как рассказывает Константин Олейник, часть гостиниц должны были пополнить рынок уже в 2015 году, однако из-за неблагоприятной экономической ситуации вынуждены были перенести даты открытия на более поздние сроки. Наиболее реалистичными можно считать сроки выхода гостиниц Aloft, "Санкт-Петербург" и Ibis №2.
Для Украины — слишком много, для Европы — слишком мало
Вопрос насыщенности гостиничного рынка стоит рассматривать в двух плоскостях. Если мы говорим о текущей экономической и политической ситуации в стране, то номеров не просто достаточно, а с избытком. Если же мы оцениваем этот сегмент через призму обеспеченности номерами по сравнению с европейскими столицами, то, безусловно, Украине еще есть куда расти.
Если же рассматривать киевский рынок с учетом потенциала его возвращения к докризисным показателям, то, по мнению Веллер, можно с уверенностью сказать, что нам не хватает отелей международного уровня, а также качественного современного предложения в сегментах ниже среднего. "Росту спроса в этом сегменте должна способствовать тенденция увеличения внутреннего туризма, что может достигаться за счет слабости национальной валюты, препятствующей выезду многих путешественников за рубеж", — добавляет она.
Основная доля спроса на гостиничные услуги в Киеве до 2014 года традиционно формировалась за счет представителей бизнес-сегмента (около 65-80%), большая часть которых приезжали из-за границы, а около 20% — из регионов Украины. Оставшаяся часть формировалась за счет представителей группового и индивидуального туризма.
По данным экспертов, средний показатель заполняемости хороших гостиниц в столице в 2015 году составил 30-40%. По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), заполняемость качественных отелей среднего ценового сегмента, расположенных в центральной части города, в 2012-2013 годах составляла 55-60%. Для отелей верхнего ценового сегмента цифра была лишь чуть ниже — 50-55%.
"Вследствие нестабильной экономической и политической ситуации в Украине в 2014 году и последовавшего значительного оттока туристов заполняемость в лучших гостиницах упала с 55% в начале года до 30% в конце. Со снижением напряженности на юго-востоке Украины и вместе с условной стабилизацией национальной валюты на рынке гостиничной недвижимости наметилось небольшое оживление спроса. Заполняемость отелей верхнего ценового сегмента постепенно возрастала и по итогам 2015-го составила 37%. Качественные отели среднего ценового сегмента отработали год с показателем заполняемости на уровне 40-50%", — комментирует Александр Носаченко.
Наиболее востребованы на рынке гостиницы категории три и четыре звезды. "Среди иностранцев традиционно востребованы гостиницы высшего ценового сегмента, которых на текущий момент в Киеве достаточно много. Что касается внутреннего туриста, то в первую очередь он ориентируется на невысокую цену, удобное месторасположение и качественный сервис, а предложение качественных бюджетных гостиниц в настоящее время ограничено", — отмечает управляющий директор Colliers International (Украина).
При этом Деян Джорджевич отмечает рост количества украинцев среди клиентов гостиниц по сравнению с иностранцами. В некоторых отелях процент гостей-украинцев уже достигает 50% от общего числа. "Но это больше является результатом снижения спроса на отели у иностранных граждан, нежели роста спроса соотечественников", — вздыхает он.
Цена вопроса
Ответом на продолжающуюся девальвацию национальной валюты стал переход гостиниц категории пять звезд, большинства четырехзвездочных и частично трехзвездочных отелей на ценообразование в евровалюте. Так, по данным ?Colliers International, средняя стоимость номеров в гостиницах Киева на конец IV квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го увеличилась: в пятизвездочных отелях — на 9% (до 380 евро в сутки), в четырехзвездочных — на 20% (до 134 евро), в трехзвездочных — на 3% (до 58 евро). В гривневом эквиваленте из-за колебаний курса валют цены выросли значительно больше: на 48% (до 9937 грн), на 62% (до 3504 грн) и на 40% (до 1506 грн) соответственно.
По данным Константина Олейника, на начало января 2016 года средняя стоимость размещения в гостиницах Киева составляет 2905 грн (пятизвездочные гостиницы — 8213 грн (+2096 грн к 2014 году), четыре звезды — 2619 грн (+556 грн), три звезды — 970 грн (+184 грн).
В столь непростых условиях работы для привлечения посетителей гостиницы устраивают разного рода акции и предоставляют скидки, например, "третья ночь в подарок", бесплатные ранний заезд/поздний выезд/трансфер/завтрак, существенные скидки за предварительное бронирование и прочее. "Нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране вынуждает гостиницы бороться за каждого гостя. Одним из основных инструментов удержания и привлечения новых клиентов является применение индивидуального подхода. Гостиницы внедряют программы лояльности, разрабатывают необычные специальные предложения, проводят выставки, воскресные бранчи, мастер-классы и т.д." — рассказывает управляющий директор гостиничного бизнеса компании "Эста Холдинг".
Инвестиционная непривлекательность
Говорить об инвестпривлекательности гостиничного сегмента в создавшихся условиях рынка не приходится. "В гостиничном бизнесе сейчас все весьма сложно. Инвестиционная привлекательность почти равна нулю. Это рынок, который в Украине придет в чувство очень не скоро", — сетует Деян Джорджевич.
С ним соглашается и Александр Носаченко: "Инвестиционная привлекательность отельного сегмента в целом в сложившихся условиях практически нулевая. Если оценить продажную стоимость отеля с учетом того уровня операционного дохода, который он генерировал в 2014 или 2015 годах, то показатель рыночной цены в ряде случаев будет ниже, чем себестоимость его строительства. А с учетом стоимости банковского кредита экономическая целесообразность строительства отельного проекта остается под очень большим вопросом".
Эксперты не прогнозируют каких-либо кардинальных улучшений на отельном рынке при условии сохранения сложившейся экономической и политической ситуации в стране. Впрочем, ухудшения тоже.
"Мы не предвидим серьезных колебаний операционных показателей, поскольку отсутствует потенциал изменения драйверов спроса, способных повлиять на ситуацию", — утверждает Татьяна Веллер.
Заполняемость гостиниц в Киеве будет напрямую зависеть от общей макроэкономической ситуации в стране, стабильности национальной валюты, а также продолжительности боевых действий в зоне АТО. По прогнозам управляющего директора гостиничного бизнеса компании "Эста Холдинг", в 2016 году этот показатель скорее всего сохранится на уровне 2015 года либо же покажет совсем небольшой прирост.
"В 2015 году по сравнению с 2014-м заполняемость отелей в Киеве незначительно, но выросла. Средняя загрузка пятизвездочных отелей составляет около 31%, что на 13% выше, чем в 2014 году. Но как я уже говорил, прогнозировать что-либо сейчас очень сложно. В 2016 году планируется удержание загрузки на уровне 2015-го, возможно небольшое увеличение", — полагает он.
Если же говорить о стоимости номера, то, по мнению Деяна Джорджевича, в нынешнем году тарифы должны остаться на уровне 2015-го. "Если обесценивание национальной валюты в Украине продолжится, следует ожидать продолжения гривневого роста стоимости размещения в киевских гостиницах. В процентах рост стоимости номера, конечно, будет ниже, чем изменение обменного курса гривни к доллару, но будет стремиться к нему", — прогнозирует Константин Олейник.
В свою очередь Деян Джорджевич акцентирует на том, что в столице сегодня уже достаточно отелей категории пять звезд, и любые новые проекты такого уровня — а они планируются — перенасытят рынок. "На данный момент, по нашему мнению, наиболее целесообразно развитие отелей средней ценовой категории международных гостиничных операторов, которые смогут предоставлять хороший уровень услуг за приемлемую стоимость", — добавляет он.
При этом Татьяна Веллер отмечает отсутствие в Киеве международных бутик- или lifestyle-отелей. "А в перспективе эта ниша явно представляет собой интерес", — резюмирует она.