В 2023 году в Украине появилось несколько инвестиционных фондов, которые специализируются на вложении средств в строительство коммерческой недвижимости (REIT-фонды). Покупка “свободно конвертируемых ценных бумаг” такого фонда может принести прибыль в 8-12% годовых в долларовом эквиваленте, что выгоднее, чем другие доступные направления для инвестиций в Украине.
Об этом UBR.ua рассказал сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов. Он сравнил доходность REIT-фондов с депозитами: в 2023 году прибыльность гривневых депозитов не превысит 6% с учетом инфляции, валютных – 3%. При этом вкладчик должен заплатить налог на прибыль с депозита (18% НДВФЛ и 1,5% военного сбора).
“Что касается налогообложения вложений в REIT-фонды, то налог за инвестора будет платить инвестиционный фонд: это 9% налога на дивиденды, 1,5% военного сбора и вознаграждение фонда в размере до 1-1,5%. То есть из инвестора будет вычислено только 11-12% в гривневом эквиваленте”, – говорит Семенцов.
REIT-фонды “по своей сути являются “управляющими” компаниями, которые направляют полученные средства в инвестирование объектов доходной недвижимости”, объяснил сооснователь INSPI. Львиная доля прибыли таких фондов – арендные платежи, дающие стабильные и прогнозируемые денежные поступления.
По его словам, на данный момент наиболее востребованными для инвестирования с нуля являются объекты коммерческой недвижимости в таких сегментах, как логистика, торговая недвижимость, а также сервисные апартаменты.
Семенцов отметил, что первые появившиеся в Украине REIT-фонды – “пилотные”, их цель – прощупывание почвы или анализ конъюнктуры рынка недвижимости. Он считает, что в течение 2-3 лет после победы Украины в войне может появиться несколько фондов, созданных девелоперами совместно с коммерческими банками, деятельность которых будет сосредоточена на объектах преимущественно коммерческой недвижимости, элитных ЖК (клубных домах), а также сервисных апартаментах в формате live-work-play (имеющих “отельное” обслуживание, кофейни, фитнес-центры, магазины, небольшие ТЦ, коворкинги, паркинги и т.д.).
“Сейчас происходят тектонические изменения в сознании: продолжается переосмысление жилья, как необходимой собственности. Для молодого поколения главным в широком смысле становится “место жизни” в зависимости от предпочтений и конкретных потребностей человека на определенном отрезке судьбы“, – объяснил Семенцов перспективность вложений в сервисные апартаменты.
Семенцов считает, что в создании REIT-фондов в Украине будут в основном заинтересованы мощные украинские девелоперские компании, которые планируют реализовать одновременно от 3 до 5 масштабных проектов в разных сегментах недвижимости. Помимо сугубо украинских REIT-фондов, на рынок могут выйти и 3-5 международных специализированных фондов, которых в первую очередь будут интересовать объекты с бюджетами от $10 млн до $100 млн и минимальной доходностью 7-8% годовых.
“Несколько международных REIT-фондов уже готовы выйти на украинский рынок и присоединиться к послевоенному восстановлению страны. Однако для “безумного” инвестиционного развития одним из важнейших требований, выдвигаемых международными компаниями, является создание благоприятных и прозрачных условий ведения бизнеса, отсутствие политических и коррупционных препон“, – подчеркнул эксперт.