С начала открытия рынка земли рост цен фиксируется на уровне 20%, однако в ближайшее время ожидается скачок минимум на 15-20%.

Об этом редакции PaySpace Magazine рассказал Егор Лесничий, коммерческий директор компании Твое Коло.

Где активнее всего продают/покупают землю?

С началом полномасштабного вторжения спрос на землю сместился в центр и на запад Украины. Наибольшей популярностью сегодня пользуются земли в Винницкой, Хмельницкой, Полтавской и Киевской областях, благодаря их удаленности от зоны боевых действий, хорошим климатическим условиям и высокому качеству почв, — отмечает Егор Лесничий.

А начиная с лета 2023 года наблюдается активное возвращение заинтересованности инвесторов в Сумскую и Черниговскую области. Также есть хорошие предложения в Житомирской области, но не по всей территории, а лишь в некоторых районах (в области в основном преобладают почвы песчаного типа).

В этих областях из-за рисков военных действий сейчас появилось больше предложений и цены ощутимо ниже. Поэтому и потенциал роста стоимости земли наибольший. Сегодня здесь есть хорошие агропроизводители, развитая логистическая инфраструктура, а главное — после освобождения из-под оккупации эти земли уже на 99% возвращены в обработку аграриям.

Чем западнее, тем предложений в количестве (да и собственно размеры самих паев) меньше.

В каких регионах самая дорогая и самая дешевая земля?

Для начала отметим, что есть официальная статистика и есть реальный рынок. Они коррелируют между собой только в части количества сделок, а вот цены могут очень отличаться. Этому есть логическое объяснение: более 50% сделок официально проводятся по нормативно денежной оценке (НДО) — минимально допустимой стоимости для бывших подмораторных земель, — объясняет коммерческий директор компании Твое Коло.

По данным KSE (Киевская школа экономики) в августе 2023 года 51,6% сделок были заключены по цене, которая не превышала НДО более чем на 2%. Почему так происходит? Преимущественно из-за требования к покупателям земли о наличии официального подтверждения источников доходов. Как видим в большем количестве сделок с этим возникают проблемы.

Второй фактор — это желание сэкономить на налогах. Конечно для действующих владельцев паев налоговые обязательства отсутствуют. А вот тем, кто приобрел землю с целью получения инвестиционной прибыли, придется уже заплатить 5% с первой или второй продажи, плюс 1,5% военного сбора. Поэтому желание занизить стоимость в сделках купли-продажи мотивировано.

Если говорить о реальной рыночной ситуации, то цены, как и предусмотрено законами рынка, движутся за спросом. Самые дорогие участки сейчас на западе и в центре страны. На севере и востоке земля дешевле из-за военных рисков, на юге ситуация дополнительно ухудшилась после подрыва оккупантами Каховской ГЭС, что также не лучшим образом повлияло на цены.

В тех регионах где работает компания Твое Коло (это 10 областей и 100 районов) стоимость хороших участков сегодня достигает:

• Винницкая, Тернопольская, Хмельницкая области — $2800-3000 за 1 га;
• Полтавская область до $2600 за 1 га;
• Черниговская и Сумская области в районах с высокой конкуренцией достигают показателей в $2400-2500 за 1 га.

Как изменились цены на землю?

В последнем аналитическом отчете KSE говорится, что по результатам трех кварталов 2023 года средневзвешенная цена выросла на 10,4%. Конечно в зоне, приближенной к линии боевых действий, а также к границам со страной агрессором, есть определенное дисконтирование. И в целом по остальным регионам с начала открытия рынка земли можна констатировать рост стоимости до 20%, — объясняет Егор Лесничий.

Он добавил, что недавно для конференции «Жить на проценты» специалисты компании Твое Коло готовили расчет на реальном кейсе, сколько уже заработали инвесторы, которые вкладывали в землю до войны и в начале 2023 года. Были получены следующие цифры:

Сколько стоит аренда?

Если рассматривать большинство действующих договоров аренды, то они были заключены много лет назад с владельцами паев и часто условия, которые в них зафиксированы, скорее в пользу арендатора, чем арендодателя. Стоимость аренды фиксированная преимущественно на уровне 5-8% в гривне от НДО (нормативно-денежной оценки) до уплаты налогов. В большинстве случаев не предусмотрена возможность индексации, — говорит коммерческий директор компании Твое Коло.

«Мы как управляющая компания гарантируем 6% минимальной доходности в грн. инвестору от стоимости земли, определенной в соглашении купли-продажи и после уплаты налогов. Это условие фиксируется в договоре управления. В случае, если арендатор по каким-либо причинам платит меньше этой суммы, компания доплачивает разницу инвестору. Но главная выгода от профессионального управления — в сильной переговорной позиции. Управляющая компания представляет интересы сразу целого пула инвесторов, по каждому арендатору. Чтобы сохранить свой земельный банк аграрии должны и прислушиваются к коллективным обращениям. В то время, как просьба одиночного инвестора, который имеет 2-3 га, может быть легко проигнорирована. Мы постоянно ведем переговоры с арендаторами об улучшении условий аренды в пользу наших инвесторов. Так, например, в прошлом году по некоторым соглашениям удалось договориться об индексации, повышении арендных выплат до 20%».

Если ориентироваться на данные земельных аукционов, которые проводятся на платформе Prozorro.Продажи, то там средневзвешенная цена аренды на земли сельхозназначения, находящиеся в коммунальной собственности, составляла 9,4 тыс. грн за га. Во втором и третьем квартале 2023 года было незначительное снижение и по состоянию на сентябрь цена зафиксировалась на отметке 7,8 тыс. грн. за га.

Далее с открытием рынка земли для юридических лиц и его дальнейшим развитием стоимость аренды будет только расти, — отмечает Егор Лесничий.

Сколько было продано земель с начала года

По официальной статистике Минагро, всего с момента открытия рынка земли по сентябрь 2023 года включительно было заключено 169 233 сделки купли-продажи участков совокупной площадью почти 374,6 тыс. га. Из них в 2023 году 53 241 сделка на площадь 109,5 тыс. га.

Инвесторы компании Твое Коло, которых на сегодня более 300 человек, приобрели совокупно земли около 7 тис. га.

Как со временем может измениться цена на землю?

Осталось чуть больше месяца до открытия рынка земли для юридических лиц, а также увеличения лимитов на владение гектарами в одни руки до 10 тыс.

«Выход на рынок новых игроков в 2024 году будет означать появление дополнительного спроса на земельные активы. Это закономерно повлечет за собой рост цены земли. Мы прогнозируем как минимум на 15-20%. Уже сегодня мы фиксируем много обращений как от самих агропроизводителей, так и от различных инвестиционных фондов, о возможностях приобретения земли», — объясняет господин Лесничий.

Также новые стимулы для развития рынка и роста цен предоставит возможность кредитования под залог земли. Над этими программами сейчас активно работает государство совместно с USAID. Если вы задумываетесь об инвестировании в землю, то стоит поторопиться, потому что лучшей возможности и более низких цен уже не увидим.