К концу текущего года вокруг Киева планируется построить около десятка новых коттеджных городков с развитой инфраструктурой. В их числе – “Французский городок” и два таун-хауса “Романово” и “Золотые ворота” на Обуховском направлении. Особенность этих поселков в том, что каждый коттедж с небольшим зеленым участком возле дома рассчитан на несколько семей.
В окрестностях Борисполя строится Ecologico Parque и коттеджный городок в районе пгт Вишенки. По Житомирской трассе возводятся благоустроенные дома в пригородных поселках под названием “Ясноозерное” и “Михайловский сад”.
Наряду с цивилизованным строительством активно развивается и стихийная застройка. Средние и мелкие строительные компании выкупают либо берут в долгосрочную аренду участок земли и за счет потенциальных покупателей один за другим возводят коттеджи. Постоянный приток желающих комфортно проживать “вне этажей” позволяет со временем из отдельно стоящих особняков формировать небольшие поселки. Но такие “незапланированные” объединения имеют один существенный недостаток – дома возводятся в селах, где, как правило, отсутствует инфраструктура.
Поменьше и поскромнее
За последний год конъюнктура спроса изменилась. Если раньше критерием благосостояния считался дом огромной площади, порой доходящей до 1,5-2,5 тыс. кв. м, то сегодня интерес элиты направлен на “масштабирование” своего участка. В приоритете – небольшие дома площадью около 250-350 кв. м в стиле современной классики, расположенные на довольно больших участках – около одного гектара. Поэтому площадь участков (15-40 соток) в “Золотых воротах” устраивает уже не всех клиентов, несмотря на самую развитую инфраструктуру из всех коттеджных городков, построенных в Обуховском направлении.
Большинство покупателей коттеджей предпочитают жить в поселке с единой концепцией застройки. В основном это современная классика без лишних деталей и изысков. Постепенно входит в моду стиль японского минимализма. Средневековые замки с вычурными башнями и лепкой ушли в прошлое. Поэтому застройщики все чаще используют одинаковые цветовые решения для фасадов зданий и крыш. Пытаются сохранить единство и в ограждениях дворов, оформлении улиц.
Девелоперы готовы учесть предпочтения клиентов, и в портфеле большинства компаний имеется около тысячи проектов домов, каждый из которых может быть изменен по желанию заказчика.
Среди покупателей становится все больше сторонников рациональных технологий строительства, которые предусматривают комбинации различных материалов. Уже есть первые примеры использования таких технологий и к тому же относительно недорогих. В Житомирском направлении строятся экспериментальные коттеджи по американскому методу под названием “сэндвич”. Его суть в том, что внутренность стен заполняется известняком, а внешняя и внутренняя часть обшивается деревом (круглый либо квадратный срез). Эта технология позволяет зданию зимой долго сохранять тепло, а летом удерживать прохладу. Кроме того, можно сэкономить и на внутренней отделке дома, покрыв деревянные стены лаком. Себестоимость такой новостройки площадью в 120 кв. м составляет не более 10 тыс. долларов.
По мнению риэлтеров, дешевизна подобных проектов открывает широкие возможности для мелких частных инвесторов, которые могут входить в этот рынок, имея в наличии не более 20 тыс. долларов (в эту сумму не входит покупка земельного участка).
Однако пока наибольшим спросом пользуются привычные технологии, воплощенные в кирпиче и камне.
Изменился подход и к этажности дома. Большее предпочтение отдается двух- и трехэтажным домам. Наименьшим спросом пользуются одноэтажные здания, а четырехэтажные дворцы практически вышли из моды.
Оптимальное количество комнат в каменных и кирпичных домах – от четырех до семи (в идеале пять). В коттеджных городках большинство особняков имеют каминные залы, бильярдные, сауны. Сегодня многие покупатели хотят иметь санузел и ванну или душевую кабину на каждом этаже дома. Бассейн уже не считается роскошью и приветствуется даже в небольших домах. И это несмотря на то, что в большинстве коттеджных городков есть бассейн в общей зоне отдыха.
Популярность подземных паркингов несколько упала, гаражи все чаще выносят за стены дома. Аналитики отмечают, что в кирпичных и каменных домах за последние два года доля проектов без встроенных гаражей выросла почти на десять процентов.
Первые ласточки
Коттеджные городки появились у нас относительно недавно – в конце 90-х годов. Преимущества загородной жизни, столь привычной для европейских жителей, в то время оценили немногие украинцы. Ко всему прочему потенциального покупателя такого коттеджа ожидали различного рода проблемы и неудобства – от отсутствия развитой инфраструктуры до высокой ежемесячной платы за коммунальные и эксплуатационные услуги.
В радиусе 30-40 километров от Киева раскинулось около десятка современных коттеджных городков. Самое застроенное место – Конча-Заспа, освоение которой началось в 1995-96 годах со строительства городка “Золотые ворота”. Несмотря на выигрышную идею, проект реализовывался достаточно долго из-за неоправданно высоких на то время цен на коттеджи.
Основная ошибка при развитии первых загородных “поселений” заключалась в том, что собственникам участков была дана полная свобода действий при проектировании и строительстве. В результате поселки застраивались стихийно, без учета гармонии зданий друг с другом. Кроме того, некоторые особняки получились нефункциональными в силу того, что их площадь достигала 700-1000 кв.м. Для обслуживания такого дома владельцам приходилось нанимать на работу не менее пяти человек.
Начиная с 2002 года в направлении Конча-Заспы и Украинки, в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка, стали появляться коттеджные поселки с более организованной инфраструктурой. Для строительства этих объектов намывались территории, прорывались каналы, обустраивались набережные. Городки стали известны под названиями “Клим”, “Альбатрос”, “Соби”. Одновременно появился их универсальный “собрат” “Сосновый бор”, где было предусмотрено зонирование в зависимости от класса жилья и площади усадеб.
Впрочем, покупатели по-прежнему осторожно относились к приобретению загородного дома в подобном городке, и формирование рынка коттеджного строительства проходило довольно вяло. С одной стороны, психология украинцев оставалась неизменной – дом в двадцатикилометровой зоне от Киева воспринимался в лучшем случае как место для уикендов. Тем более что цена одного квадратного метра порой доходила до 1000 долларов, что вполне сопоставимо с ценой киевской квартиры в элитном доме либо частного дома в черте города со всеми “благами цивилизации”.
С другой стороны, строительные компании с учетом предыдущего негативного опыта коллег не спешили финансировать проекты, которые не гарантировали быстрого возврата инвестиций. Приоритетным направлением для девелоперов оставалась точечная застройка в центральной части города, где высокий спрос позволял получать сверхприбыли.
Сегодня стремительный рост цен на квартиры в центре Киева постепенно склоняет денежных клиентов к покупке или строительству собственного загородного дома. Покупатели стали разборчивее и предпочитают приобретать не просто квадратные метры в элитном доме, но и иметь природный ландшафт, свежий воздух, хорошую инфраструктуру. В городе найти подобные оазисы становится все сложнее, поэтому пригородные коттеджные городки стали неплохой альтернативой супердорогому жилью в центре столицы.
Средний класс наступает
Риэлтеры отмечают, что спрос на элитные загородные поселки растет и в ближайший год достигнет своего пика. Тогда как для стихийных построек таких перспектив они не видят. Это связано с ростом уровня доходов населения, что и определяет повышенный спрос на загородную недвижимость.
Помимо столичной “элиты” устойчивое повышение спроса на коттеджные городки также формируют мигрирующие в Киев представители крупного бизнеса и вновь назначенные чиновники из других регионов Украины. Большинство из них ориентированы на коттеджные поселки с охраняемой территорией и развитой инфраструктурой.
Хотя еще несколько лет назад основными покупателями коттеджей были очень богатые люди, теперь загородное жилье стали покупать и представители среднего класса. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, “растет уровень культуры, меняется психология людей со средним уровнем доходов. Они не хотят строить загородный дом годами и осваивать новые территории практически “по-ковбойски”, а предпочитают инвестировать в известные проекты коттеджных городков. Таких людей становится больше – это менеджеры среднего звена, наемные топ-менеджеры и представители среднего бизнеса”.
С одной стороны, это значит, что в выигрыше останутся застройщики, которые смогут предложить проекты коттеджных городков в окрестностях столицы, в наибольшей степени соответствующие потребностям клиентов.
С другой стороны, по мнению соучредителя строительной компании “ГаличинаБуд” Михаила Жоголева, рынок загородной коттеджной недвижимости в ближайшие годы не может приобрести массовый характер, поскольку не имеет для этого экономической составляющей. Цена предложения настолько высока, что для основной массы населения коттедж остается недосягаемой мечтой.
“По большому счету это не очень емкий сегмент рынка, поскольку рассчитан только на элитную прослойку населения. Когда мы переориентируемся на средний класс, более объемный по своей численности, и предложим грамотную альтернативу, тогда этот рынок будет динамично и активно развиваться”, – считает Михаил Жоголев.
По его мнению, спрос на элитные коттеджи за городом будет быстро удовлетворен, но по инерции девелоперы еще какое-то время продолжат строительство. В результате произойдет дестабилизация спроса и предложения, что повлечет за собой застой этого рынка. В свое время в Подмосковье была допущена грубейшая ошибка. Сделав ставку на элитную часть населения, первые застройщики сняли сливки, вторым тоже немного досталось, а вот третьи уже проиграли. Такое может произойти и у нас: городки будут расти, а рентабельность падать.
Цена престижа
С начала текущего года цены на коттеджи выросли в среднем на 30%, а к концу его загородная недвижимость может подорожать еще как минимум на 25%.
Александр Бондаренко считает, что стоимость небольшого коттеджа должна быть сопоставима с ценой 3-4-комнатной квартиры в центре города. С его мнением соглашается и Михаил Жоголев, который утверждает, что если предложить новую концепцию жизни, но по стоимости городской недвижимости, то половина горожан поедет в пригород.
Сейчас верхняя граница стоимости коттеджа на окраине Киева достигает 2,5 млн долларов. Наиболее популярные и, соответственно, самые дорогие из них находятся в пределах двадцатикилометровой зоны от столицы. И престижность направления от города тоже влияет на стоимость дома в коттеджном поселке.
Больше всего денег придется выложить тем, кто желает инвестировать в загородную недвижимость вдоль трассы в направлении Обухова. Здесь лучше всего развита инфраструктура (магазины, рестораны, спортзалы, дошкольные учреждения и т.д.). Характеристике элитного района способствует и хорошее состояние дороги, по которой много лет с дачи в Конча-Заспе ездил на работу бывший президент страны. Поэтому не удивительно, что цена коттеджей здесь колеблется от 1000 до 2500 долларов/кв. м.
Последние два года активно развивается Бориспольское направление (район Малой Александровки), там цена на загородное жилье за этот период выросла почти вдвое. Коттедж можно приобрести за 500-650 долларов/кв. м.
Выросли цены и на Броварском направлении: в начале 2004 года коттеджи площадью более 400 кв.м на участках 0,10 га продавались за 100-150 долларов/кв. м, а к середине текущего года – уже по 350 долларов/кв. м.
Риэлтеры отмечают растущую популярность Житомирского и Одесского направления, где цены на землю и, соответственно, на недвижимость приблизились к броварским. В первую очередь это связано с наличием хорошей трассы, а значит, возможностью быстро и без проблем добраться до центра Киева.
В направлении Ирпеня особой активности не наблюдается. Там предлагаются в основном незаконченные коттеджи площадью до 1000 кв. м. В Лесной Буче можно приобрести недвижимость по 750 долларов за квадратный метр. Цены достаточно высоки, но это объясняется хорошей транспортной развязкой.
Стоимость домов в Софиевской и Петропавловской Борщаговке пока остается на прежнем уровне. В последнем районе коттеджи предлагаются по цене 450-800 долларов/кв. м (общая площадь 300-500 кв. м на земельных участках 0,1-0,18 га). Цена варьирует в зависимости от места расположения, качества строительных и отделочных материалов.
В Софиевской Борщаговке усадьбы общей площадью 330-350 кв. м с участками до 0,2 га продаются по цене 1000 долларов/кв. м и выше. Наименее популярны застройки площадью 360-600 кв. м на участках 0,1 га. Их стоимость не превышает 450 долларов/кв. м.
Не очень привлекательными для строительства коттеджей остаются такие районы по Десне в Броварском направлении, как Зазимье, Пуховка, Рожны. Река с быстрым течением и весенними разливами значительно снижает рейтинг этого направления.
Кроме того, для успешной реализации проекта необходимо наличие зоны отдыха с лесом, озером или просто интересным ландшафтом. К примеру, в коттеджном городке среднего уровня рекреационная зона должна быть не меньше чем 20-30% от общей площади. Побережье Десны многим застройщикам кажется малопривлекательным.
Расчеты застройщиков
В среднем приватизированная земля под коттеджное строительство стоит от 800 до 15 тысяч долларов за сотку. Наиболее популярными под застройку считаются участки в Конча-Заспе, где цены на землю достигают максимальной отметки. По Одесской трассе они стартуют с 1000 долларов за сотку.
По словам Александра Бондаренко, активно растет цена на землю в тридцатикилометровой зоне от Киева. Прогнозируется, что в следующем году подорожают земельные участки, расположенные в радиусе 30-50 км от столицы, так как ближе свободных участков уже не останется. “Но ценовые скачки не будут так шокировать, как в последние два года. Их рост будет постепенным”, – считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
По мнению экспертов, резкие колебания могут произойти только после отмены в 2007 году моратория на продажу земель сельхозназначения. Однако прогнозировать, как именно поведут себя цены, они не берутся. Кроме земли, на цену загородного дома влияет и стоимость стройматериалов, а они вместе с металлом за прошлый год подорожали в среднем на 50%. Себестоимость коттеджей составляет сегодня от 350 до 700 долларов/кв. м (без учета стоимости земли) в зависимости от уровня отделки, комплектации дома и рельефности участка.
Чтобы начать строительство на земельном участке в 10 га, застройщику необходимо вложить около 500 тысяч долларов: на покупку земли, разработку проекта, прокладку инженерных сетей и коммуникаций. И только после этого можно привлекать средства индивидуальных инвесторов. Как правило, рентабельность такого бизнеса достаточно высокая и колеблется от 30% до 100% прибыли на вложенные средства. Но также бывают случаи, когда себестоимость земельного участка и строительства оказывается большей, чем рыночная цена построенного дома. И тогда продажа его откладывается до лучших времен.
Многие инвесторы предпочитают сдавать коттедж в аренду и, в зависимости от его площади и места расположения, получать гарантированный ежемесячный доход от одной до десяти тысяч долларов. Застройщики коттеджных городков тоже нередко оставляют “за собой” два-три особняка, поскольку сдача дома в аренду позволяет за пять лет окупить вложенные средства. При продаже коттеджа сроки окупаемости увеличиваются вдвое. Но, несмотря на выгоду, девелоперы не рискуют оставлять в собственности компании большее количество домов, поскольку их арендуют на длительное время в основном иностранцы. Украинцы же снимают особняки только в летний период и нередко на новогодние праздники.
Зарубежный опыт
Формируя коттеджные городки под Киевом, украинские застройщики ориентируются на опыт России, стран Балтии, Польши. В отличие от отечественного рынка, жилье за городом у москвичей или рижан уже давно не вопрос престижа, а нормальная организация жизненного пространства. К тому же, отставая по темпам загородной застройки как минимум лет на пять от российского рынка, у местных девелоперов есть возможность не повторять чужих ошибок.
На рынке Подмосковья предложение коттеджей вне городка и готовых особняков в охраняемых поселках увеличивается ежемесячно на 10%, а спрос поглощает всего около 2% этого роста. Времена, когда продавались практически любые коттеджи, а рентабельность строительства некоторых поселков составляла более 200%, давно прошли. Предложение продолжает расти, а вот спрос сошел на нет.
Потенциальный покупатель предпочитает оригинальность и эксклюзивный подход в самой концепции городка. Некоторые из московских застройщиков стараются найти свою “изюминку” в оформлении ландшафта. К примеру, создают целый ботанический сад на территории поселка.
Пока строительство коттеджей под Киевом развивается не настолько мощно, чтобы удовлетворить большой спрос на них. Но риэлтеры предлагают застройщикам учесть московский опыт и поумерить аппетиты.
Директор компании “Европейский стандарт” Людмила Задорецкая считает, что можно избежать гонки за количеством, а изначально формировать отечественный рынок загородной недвижимости, представляя только самые интересные концепции городков, где каждый будет особенным.
Как, например, это делается в Латвии – два прибалтийских проекта коттеджных поселков с “изюминкой” стали среди застройщиков классическим образцом для подражания.
Один из них отличается доступностью, лаконичностью форм и дешевизной. Расположен городок в 15 км от Риги и рассчитан на людей с доходами ниже среднего, пенсионеров и молодые семьи. В настоящее время в нем сдано в эксплуатацию 25 домиков и достраивается вторая очередь – порядка 20 коттеджей. Площадь строений колеблется от 60 до 120 кв. м, а стоимость – около 1 тыс. долларов/кв. м. Поскольку в Риге порядок цен аналогичный, то дом в экологически чистой зоне пользуется невероятной популярностью у рижан.
Второй проект рижского “загорода”, который находится на стадии закладки коммуникаций, рассчитан на покупателей с высоким уровнем дохода. Расположение – между Ригой и Юрмалой. В будущем поселке возведут 40 домов в стиле японского минимализма стоимостью в среднем 350 тыс. долларов. При этом каждый из коттеджей строится на площадках, перепад высоты между которыми составляет 40 метров. В результате из каждого окна дома будет видно озеро. Кроме этого, возле домов на 20 сотках планируется посадить деревья различных пород.
Задел на будущее
Коттеджное строительство в окрестностях Киева и других крупных городов в ближайшие годы будет увеличиваться скоростными темпами. В 25-30-километровой зоне под Киевом свободных земель осталось немного. Большинство участков уже давно раскупили компании и частные инвесторы, которые сейчас занимаются сбором разрешительных документов для начала строительства. Поэтому, как прогнозируют эксперты, уже в ближайшие два-три года будет очень сложно получить участок или купить коттедж в радиусе 40 км от столицы.
Потенциал рынка и скачок спроса, который, по прогнозам, можно ожидать осенью текущего года, вынуждают застройщиков готовиться к ужесточению конкуренции. В борьбе за потенциального клиента, ориентированного на качество услуг, девелоперы готовы строить не только элитные поселки. В следующем году на рынке появятся предложения и другой категории, ориентированной на потребителей среднего класса.
Автор: Алена Кирьякова
Источник: журнал “Эксперт”