Торговый центр “Глобус” под майданом Незалежности напоминает ТРК “Охотный ряд” – тоже подземный, тоже в самом центре столицы, тоже “луковки” атриумов выходят на площадь. Вот только в Москве не принято на фоне стеклянных куполов стоять с транспарантами, а в Киеве – привычное дело.
Эксперты считают, что “Глобус” и другие торговые комплексы в центре украинской столицы, затеянные в 2000 – 2001 годах, уже окупились. Местные жители рассказывают, что площадь огородили под строительство ТЦ задолго до его начала – чтоб на майдане Незалежности народ меньше протестовал (традиция зародилась задолго до “оранжевой” революции).
Один украинский предприниматель признался, что раньше ему достаточно было знать имя налогового инспектора и фамилию мэра. Сегодня приходится следить за политикой чуть больше. Во-первых, со сменой власти перераспределяется административный ресурс. Во-вторых, от политической ситуации зависит срок прихода заграничных конкурентов. В том числе и российских.
Братское сердце
Вслед за российскими угольщиками, металлургами и молочниками Украину оценили ритейлеры. “Эльдорадо” торгует бытовой техникой уже три года (столь же агрессивно, как и в России: билборды про низкие цены – по всему Киеву). Ведут бизнес в сопредельном государстве и “Спортмастер”, “Интерспорт”, SELA, Baltman, Axara. 24 из 1800 салонов связи “Евросети” открыто на Украине, до конца года должны появиться еще около 20. По словам PR-директора “Евросети” Татьяны Гуляевой, потенциал высок: в 2005 году количество абонентов, по прогнозам, достигнет 26 млн, в 2006-м – 39 млн.
Целенаправленно наступают на Украину торговцы продовольствием. Правда, Владимир Тимочко, аналитик отдела торговой недвижимости Colliers International на Украине, характеризует интерес российских сетей как спорадический. “Польские или литовские сети более решительны. Объяснить это можно, вероятно, более высокой конкуренцией на их рынках, тогда как у россиян есть высокий потенциал на родине”, – считает он.
Осенью 2004 года харьковская компания “Инвестор” купила франшизу “Пятерочки” и анонсировала планы по открытию 30 магазинов до 2006 года. По сведениям “Ко”, питерская сеть сейчас выкупает бизнес у франчайзи и ведет переговоры с местными девелоперами об открытии гипермаркета “Карусель”.
В январе этого года в Киеве открылся первый “Патэрсон”. И хотя акционеры компании братья Мауергаузы родом из Одессы, решение о выходе на украинский рынок было продиктовано вовсе не личными мотивами. “Украинский рынок очень близок к российскому с точки зрения концентрации населения и капитала, здесь адекватная степень развития розничного рынка, налицо культура потребления, – говорит Юрий Яковчик, гендиректор сети “Патэрсон”. – В связи с этим мы видим хорошие перспективы для развития на нем. Что касается украинского рынка ритейла, то его потенциал пока еще не использован. При этом конкуренция в киевской рознице имеется, во всяком случае она сравнима с российскими регионами, где есть собственные отстроенные сети, определены форматы”.
По словам Яковчика, киевский магазин демонстрирует положительную динамику. Средний чек – такой же, как в большинстве городов России, посещаемость – примерно 3000 человек в день. До конца этого года сеть собирается открыть в Киеве еще один магазин – договор по объекту уже подписан. На ближайшие два года планы только по столице. До 2009 года сеть планирует вырасти на Украине до 10 магазинов в разных городах.
Еще более амбициозны планы “Перекрестка”, купившего весной этого года украинскую сеть Spar (пять магазинов в Киеве и пригородах плюс земельный участок под гипермаркет в столице). Как и в случае с “Патэрсоном”, львовские корни Михаила Фридмана, главы “Альфа-Групп”, которой принадлежит 80,6% акций сети, решающего значения при выходе на Украину не имели. Одна из причин была обозначена в презентации облигационного займа как “диверсификация странового риска” (“Перекресток” сейчас рассматривает и рынок Казахстана). “Платежеспособность на Украине ниже российской. Но выше, например, Волгограда, – говорит гендиректор ТД “Перекресток” Александр Косьяненко. – У рынка большой потенциал. Мы надеемся, что в ближайшее время политическая проблематика будет снижена, и планируем за пять лет стать лидером на Украине”. Ранее руководство сети заявляло о планах инвестировать в братскую страну не менее $200 – 300 млн. Гендиректором компании “Перекресток-Украина” был назначен немец Франк Вайнерт – бывший топ-менеджер компании Martkauf.
Теплый прием
Прихода российских и западных арендаторов с нетерпением ждут украинские девелоперы, развернувшие в последние несколько лет активную деятельность. По словам Владимира Тимочко, рынок находится на стадии активного роста и пик еще не наступал: если в Питере на тысячу жителей приходится 250 кв. м площадей в торговых центрах, то в Киеве – до 100 кв. м. “Судя по ходу реализации проектов торговых центров к концу 2005 года ожидается затишье, но в 2006 – 2007 годах, по нашим оценкам, объем предложения площадей в ТЦ увеличится до 700 000 кв. м за счет открытия ряда крупных проектов, – говорит Тимочко. – В последнее время активизировались зарубежные ритейлеры – на рынок все чаще выходят польские сети, в “Меге” появится ряд российских, немецких, турецких сетей (IKEA инвестирует $300 млн, открытие состоится во второй половине 2006-го, якоря – IKEA, OBI, “Рамстор”, всего появится 10 новых для страны марок. – Прим. “Ко”). Тем не менее существует дефицит торговых операторов, поэтому рынок с нетерпением ожидает большего разнообразия магазинов в проектируемых ТЦ, в том числе российских сетей и российских держателей известных франшиз”.
По словам Олега Пронина, президента управляющей компании Hyperestate, недавно открывшей киевский офис, на украинском рынке существует несколько сильных арендаторов, которые монополизировали розничную торговлю (“Антошка” – детские товары, “Арго” – одежные бренды, “Интертоп” – обувь). “Они предлагают девелоперам платить по $20 в месяц, что вдвое-втрое ниже реальных цен. Приход русского ритейла увеличит предложение на рынке и вызовет рост цен, – считает Пронин. – В рынке якорных арендаторов на Украине нет сильного оператора по кино, средние форматы бытовой электроники 2000 кв. м, а продуктов – 3 000 кв. м. Немного бутиковых операторов. Мы консультируем местную структуру, которая хочет сделать СП с OBI, также ведем переговоры о продаже франшизы Carrefour двум компаниям”.
Присматриваются к соседям “Страна подарков”, часовая сеть “Московское время”, парфюмерные “АрбатПрестиж” и “Л’Этуаль”, “Дикая орхидея”, “Снежная королева”. “Я недавно побывала на Украине, и впечатления от увиденного самые благоприятные. Безусловно, это очень перспективный рынок сбыта, с высоким потенциалом, – говорит Светлана Куприянова, генеральный директор сети магазинов “Снежная королева”. – Конечно, прежде чем открыться в том или ином городе, необходимо провести оценку емкости рынка верхней одежды, но уже сейчас могу сказать, что Киев, Днепропетровск, Харьков достаточно привлекательные локации для расширения бизнеса”.
Проводники по катакомбам
Выходить без местного партнера на Украину могут позволить себе не все. Несмотря на привлекательность по сравнению с некоторыми российскими регионами, украинский рынок специфичен. “Первый на Украине торговый центр появился в Одессе – промрынок “Седьмой километр”. Через него проходило 90% товаров, которые потом развозились по всем магазинам страны. По величине товарооборота это было второе предприятие после морского порта. Поэтому никто в Одессе строить ТЦ не хотел, их были единицы. Ситуация начала меняться совсем недавно. Мы, например, полностью отошли от работы с офисной недвижимостью и сосредоточились на торговой”, – так обрисовал ситуацию в Одессе Геннадий Сульдин, гендиректор компании “Энергобуд девелопмент”.
Татьяна Гуляева из “Евросети” отмечает, в их сегменте бизнеса тоже есть своя специфика: например, контракты оформляются без предъявления паспорта, вознаграждение дилеров за привлеченные контракты ниже, чем в России, при этом маржа на телефоны выше, около 40% рынка занимают “серые” телефоны, соблюдается эксклюзивность продажи контрактов сотовых операторов (два рядом стоящих салона не могут торговать контрактами одного оператора).
Юрий Яковчик из “Патэрсона” сетует, что украинское законодательство, которое до сих пор базируется на законодательстве бывшего СССР, сильно отстает от российского: “Многие положения и нормы являются уже устаревшими и не приспособлены к современной, динамично развивающейся экономике. Как пример можно привести украинское законодательство “О труде”, согласно которому предприятие не имеет право уволить женщину с ребенком до трех лет, даже если она является горькой пьяницей и систематически не является на работу. Для России это уже дикость”. Яковчик также констатирует, что культура ведения бизнеса находится в стадии становления, часто документация не оформлена правильно, поскольку бизнесмены привыкли договариваться “по понятиям”.
“Российский девелопер пока с большей охотой идет в отечественные регионы, что ближе, понятнее, чем Украина – незнакомая поляна. Однако мы не видим серьезных страховых рисков для наших игроков”, – говорит Александр Тишков, директор по развитию компании “Магазин магазинов”. “Киевские цены сопоставимы с московскими. В миллионниках Украины аренда дешевле раза в полтора, исключая Одессу. Это очень трудный город, отдельно стоящие магазины на центральных улицах продаются по $5000 за метр, цены в единственном хорошем торговом комплексе в центре – “Афинах” – на уровне московских. Мы собираемся в следующем году начать строить в Одессе сами”, – говорит Олег Пронин из Hyperestate.
На первом месте после Киева по привлекательности для россиян – Днепропетровск, где благодаря горно-металлургическому комплексу платежеспособность на уровне столичной. “Свободных площадок в городе нет, новичкам придется либо выкупать у местных компаний, либо затевать тяжбы по тем участкам, которые не осваиваются. Есть и масса проектов, в которые может быть интересно входить российским и западным компаниям”, – говорит Эдуард Кошевенко, гендиректор PMD-Group из Днепропетровска. Один из самых масштабных девелоперских проектов в городе – комплекс “Мост-Сити”, где кроме магазинов и мультиплекса будут офисы и апартаменты.
Еще один фактор риска в развитии ритейла и девелопмента на Украине – “оранжевый”. Стефан Фандеро, член совета директоров немецкой группы REWE, развивающей сети Billa, называет рынок Украины “многообещающим”, а неактивную экспансию (открыв 8 объектов, компания остановилась) объясняет политической нестабильностью. Но в следующем месяце, по его словам, в Киеве откроется новый магазин.
Владимир Горащенко, президент компании “Дубль W”, один из проектов которой – строительство гостиницы Radisson в Киеве, отмечает, что после революции участились случаи блокирования строек вплоть до установки палаточного лагеря. “На Украине развиваются европейские тенденции, у новой администрации нет “имиджевых хвостов”. Развитию девелоперского бизнеса мешает только отсутствие площадок в центре Киева и революционная активность масс, которую теперь с помощью судов будет направлять в цивилизованные формы, – говорил Горащенко в своем докладе на киевской конференции Hyperestate. – Если б российские девелоперские компании выходили на рынок пять лет назад, они бы просто подвинули нас плечом – у них было больше опыта и денег. Они не рискнули. Сегодня мы можем конкурировать на равных”. Аналогичная ситуация складывается и в ритейле. Оборот украинской сети “Велика Кишеня”, например, в этом году составит $250 млн. Достижения российских ритейлеров на Украине пока на порядок скромнее.
Источник: журнал “Компания”