По словам экспертов, до конца в этом году в эксплуатацию будет введено лишь десятая часть тех торговых площадей, в которых нуждается рынок.

Рынок торговой недвижимости Киева развиваться очень медленными темпами. По словам Сергея Карамнова, президента компании Real Estate Solutions (RES), объем торговых площадей Киева составляет 309,3 тыс. кв.м., что составляет 115 кв.м. на 1000 жителей. Для сравнения, в Варшаве этот показатель составляет 330 кв.м./1000 чол., в Праге – 330 кв.м./1000 чол.

По оценкам экспертов «Украинской Торговой Гильдии» (УТГ), сегодня потенциальный спрос на торговые площади составляет около 250 тыс. кв.м. А до конца 2006 года Киев получит, всего лишь 20 тыс. кв.м. новых торговых площадей. Как следствие, все крупные торговые центры заполнены на 100%. Очереди потенциальных арендаторов исчисляются сотнями, а места в торговых центрах расписаны на несколько лет вперед.
 
Новые метры на цену не повлияют

И хотя в 2006-2007 годах Киеве ожидается появления дополнительных 300 тыс. кв.м. торговых метров, на стоимость аренды это едва ли повлияет, так как новые метры проглотит неистовый спрос. Все эксперты соглашаются с утверждением, которое темпы роста покупательной способности граждан и развитие рынка розничной торговли намного превышают темпы появления на рынке новых ТЦ.

«Если раньше, в 2003-2004 годах происходило открытие большого количества торговых центров, то на сегодняшний день с 27 работающих на рынке Киева ТЦ, лишь один открылся в 2005 году и один в начале 2006 года», – говорит Сергей Карамнов.

«В 2005 году должно было появиться 127 тыс. кв.м. торговой площади, а реально появилось всего 20 тыс. На 2006 год было заявлено почти 300 тыс. кв.м., но на самом деле появится не больше 40-50 тыс. кв.м.», – говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора УТГ.

Средняя цена аренды квадратного метра на протяжении последних несколько лет возрастала в среднем на 15-20% ежегодно и колеблется сегодня между $960 и $2160 за квадратный метр в год, говорят эксперты Cushman& Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Основной проблемой развития рынка торговой недвижимости является задержка ввода в эксплуатацию объектов. Примерами в Киеве могут служить такие крупные центры как «Эспланада» рядом с Дворцом спорта, «МЕГА» в районе Харьковской площади и «Троицкий» перед НСК «Олимпийский».

По мнению экспертов компании Colliers International, в перспективе двух-трех лет эти три центры составят около 60% ожидающего прироста торговых площадей Киева.

Облачное строительство

Хотя, по словам аналитиков Cushman& Wakefield Stiles & Riabokobylko, Украина с ее почти 50-миллионным населением – «слишком большой рынок, чтобы его игнорировать», иностранные инвесторы тем не менее не особенно спешат вкладывать средства в местную розницу.
 
Сложная процедура получения разрешений на строительство, отсутствие законодательства, и местные органы власти, которые с легкостью отменяют свои предыдущие решения о предоставлении разрешения на строительство, являются основными препятствиями развития рынка строительства торговых площадей.

«Все еще ключевым сдерживающим фактором развития украинского девелопмента и прихода сюда иностранного инвестора, являются проблемы разрешений и «безоблачного» процесса строительства», – говорит руководитель отдела маркетинга торговой недвижимости компании «ХХІ Столетие» Наталья Рожкова. – Поэтому в Киеве в 2006 году на рынок будет выведено очень мало площадей. В регионах – немного больше. Основная масса запланированных площадей, как в Киеве так и в регионах появится в 2008 году. Думаю, этот год станет роком «бума» по сравнении с предыдущими годами. Хотя насыщение не будет. Одним словом хорошее время для девелопера – ставки возрастают, конкуренция не ощущается».

Эксперты также говорят о том, что большая часть ресурсов киевских девелоперов будет направлена в регионы, туда, где можно «решить вопрос».

Впереди только дефицит

Говоря о будущем, эксперты говорят о выходе на рынок новых объектов и сохранении дефицита торговых площадей.

«После снижения активности в 2005 – 2006 годах, рынок торговых помещений Киева восстановит развитие в 2007 году, когда можно ожидать завершения нескольких крупных объектов. В результате показатель торговой площади на 1000 жителей может вырасти с 100 кв.м. до 225 кв.м.», – говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International, Галина Малиборская. По ее мнению, принимая во внимание постоянно возрастающий уровень доходов населения, можно ожидать, что 2007- 2008 года не принесут насыщения рынка и нужно ждать его дальнейшего развития.

«Спрос на торговую недвижимость возрастает. Общая площадь киевских центров увеличится где-то в два раза до 500 тыс. кв.м. Но то не приведет к излишку предложения, ведь на все новые площади будет спрос», – говорит Сергей Карамнов.

Он также отмечает, что закрепилась тенденция перемещения крупных ТРЦ на левобережные районы Киева, где происходит массовая застройка жилья и развивается транспортная развязка. По словам президента RES, сегодня наибольшими торговыми зонами Киева, где реализовываются многочисленные проекты, стали Петровка, Харьковский массив и Оболонь. Снижение арендных ставок эксперты с RES прогнозируют в 2007 – 2008 годах, когда рынок будет насыщен предложением торговых площадей.

При появлении нового предложения на рынке торговой недвижимости возрастает и конкуренция сред ТЦ. И, соответственно, лидерство в конкурентной борьбе торговым комплексам будет обеспечивать хорошо продуманная концепция.

Война концепций – дело будущего

«Правильно выстроенная концепция, которая учитывает архитектурные , маркетингу, территориальные, правовые и социальные аспекты, является сегодня предпосылкой успеха любого ТЦ», – считает Карамнов. По его мнению не стоит забывать про маленькие хитрости, таких как, например размещение эскалатора на подъем и спуск в разных концах зала, что заставляет посетителей проходить весь торговых зал.

«Процесс создания торгового – сложный и очень трудоемкий. На успех влияет много факторов, их взаимосвязь, правильная последовательность, организация и т.д. Классика девелопмента утверждает, что главное для торгового центра – это место», – говорит Рожкова.

Для успешности торгового центра  важную роль играет также правильное направление потоков посетителей, планировка помещения, последовательность размещения торговых секций, наличие рекреационных учреждений.

Эксперты Jones Lang LaSalle дадають к этому традиционному перечню еще и количество сервисов, которые предлагает торговый центр (места питания, наличие финансовых и бытовых услуг).

Для потенциальных арендаторов приоритетным при выборе торговых площадей в торовом центре является его местоположение, посещаемость, инфраструктура района, общая площадь, арендная ставка, наличие якорных арендаторов и конкурентов, возможность установления элементов внешней рекламы и технические характеристики помещения.

Не последнюю роль сыграет и целевая аудитория посетителей. Например, в «Караван» идут за покупкой, а в «Глобус» многие идут просто прогуляется.

Источник: rynok.biz