Ситуация в строительном бизнесе Украины и на рынке коммерческой недвижимости является прямым отражением общего состояния экономики с поправкой на глубину кризиса. На что следует обратить внимание серьезному инвестору?
Статистика отрасли строительства неутешительна. По данным Госкомстата, индекс продукции строительства за январь-ноябрь 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составил 50,3%, т.е. отрасль упала ровно наполовину.
По данным Минрегионстроя, за год в Украине ушли с рынка более 1,2 тыс строительных компаний, а неотъемлемой частью "пейзажей" во всех крупных городах стали "замороженные" строительства, совокупный объем которых достигает порядка 70-80%.
На отдельных стройплощадках работа восстановилась, но это скорее вопреки, чем "благодаря". Государство, несмотря на какие-то пропагандистские лозунги, никак не помогло этому виду действующего бизнеса. Жилые объекты на высокой стадии готовности выкупались с пиар-целями, но недостроенные офисы-гостиницы не раздашь. очередникам.
Низкие цены не соблазняют
Уровень цен на коммерческую недвижимость за прошлый год рухнул примерно на 40-50%, Впрочем, потока "счастливых покупателей" активов данный факт не создал. Миной замедленного действия для рынка недвижимости является заложенная в банках коммерческая недвижимость. При ее выходе на рынок цены не смогут не рухнуть. Впрочем, банкиры не хотят продавать недвижимость на ее ценовом "дне".
Пока банки пытаются договориться с заемщиками о рассрочках погашения, уменьшении или сокращении долга, т. к. им выгоднее договориться с должником, нежели заниматься продажей активов. В этой связи банки начнут продавать заложенную недвижимость и землю не раньше восстановления экономической активности, а именно – середины 2010 г.
За весь 2009 г. практически не было крупных приобретений на рынке коммерческой недвижимости, а совокупный объем сделок не превысил $70-100 млн. (с учетом продажи активов отдельных девелоперов). Кризис на рынке отразился и на ожиданиях инвесторов. В настоящее время проектирование объектов коммерческой недвижимости не превышает 2% от всего объема заказов, при этом основная часть заказов – это проекты гостиниц.
Следует отметить, что уже в середине 2009 года часть банков анонсировали возвращение кредитования коммерческой недвижимости, однако только для тех клиентов, кому оно было обещано еще до осени 2008 года, с 30-50%-м собственным участием и только для объектов с прозрачной концепцией и на высокой стадии готовности.
Финансовая ситуация у крупнейших украинских застройщиков и девелоперов сложная, но вполне контролируемая. Хотя компания "XXI Век" и распродавала свои активы, но смогла реструктуризировать свои еврооблигации. Компания "ТММ" в 2010 г. намерена разместить на рынке допэмиссию акций и вырученные средства направить на перспективные проекты. По сути, из крупных только киевская строительная компания "Планета-Буд" сменила владельцев, коими стали россияне.
В настоящее время девелоперам и застройщикам, если они, конечно, не принадлежат к ФПГ, не стоит рассчитывать на привлечение средств иначе как путем продажи части акций. Так, девелопер "Панорама Груп" (оператор торговых центров) в 2010 г. планирует завершить продажу 50%-й доли компании.
Арендные ставки за минувший год в долларовом эквиваленте снизились на 50-60%. К декабрю темпы их падения фактически приостановились, так как многие владельцы бизнес-центров и так пошли на значительные уступки арендаторам, а их массовый переезд также во многом прекратился. При этом уровень вакантных площадей в бизнес-центрах постепенно растет и достигает 15-20%. Многие небольшие компании предпочитают переезжать в офисы в жилых домах. На этом вполне удачно зарабатывает малый бизнес, который оказывает услуги офисного переезда. В качестве примера работы подобной компании можно привести Россию, где подобный бизнес успешно развивается, несмотря на кризис. Клиентов нетрудно найти из сети, например – сайт компании Переезд Мастер.
Разнонаправленный мир
Украина находится в "плену" не только собственных проблем, но и ситуации на рынках других стран. Впрочем, там ситуация в основном улучшается. В ЕС уже со II квартала 2009 года наблюдается рост объема инвестиций, после падения цен до 45%. С другой, рост на рынке ЕС только минимум в полугодовой перспективе отразится на Украине и еще зависит от внутренних рисков страны.
В целом, по данным исследования компании Jones Lang LaSalle, инвестиции в коммерческую недвижимость Европы сократились в 2009 году на 40% и составили около 70 млрд евро. Отдельные фонды недвижимости пытались и в условиях кризиса "нарастить мускулы" и из продавцов превратились в покупателей. В мире в прошлом году объем сделок на рынке коммерческой недвижимости составил примерно $157 млрд.
Аналитики ожидают, что в 2010 году объем сделок на рынке ЕС увеличится на 20% по сравнению с показателями 2009 г. и составит 85 млрд евро. Минусом является неуверенность в общей тренде развития европейской экономики. На развитых рынках ощущается нехватка предложения высококачественных активов, на которых и сосредоточено основное внимание инвесторов. В условиях кризиса только высококачественные активы способны приносить стабильный доход в течение длительного времени.
Даже в США ситуация в сегменте недвижимости улучшается, но это не относится к сектору коммерческой недвижимости. Между тем, аналитики говорят о том, что сектор коммерческой недвижимости США стоит перед угрозой крупного обвала. Одним из негативных факторов является то, что в течение следующих нескольких лет владельцам недвижимости придется погашать кредиты на сотни миллиардов долларов (на фоне снижения ее стоимости, которое за год среднем составило 33%). Притом, что покупатели предпочитают европейские активы. Одним из главных "звонков" стало банкротство в апреле прошлого года компании General Growth Properties, второго по величине оператора торговых комплексов в США.
В целом, по мнению аналитиков компании DTZ, в 2010 году мировые продажи коммерческой недвижимости увеличатся вдвое и составят около $315 млрд, 50% из которых будут инвестированы в Европе. Такой рост обусловлен ожиданием инвесторов, что после восстановления экономики цены на этом рынке вырастут.
Новогодние надежды
Первые признаки восстановления строительной отрасли в Украине наступят не ранее II-го полугодия 2010 г. Впрочем, интерес инвесторов к девелопменту офисной недвижимости появится нескоро – слишком сильно упали арендные ставки и общая стоимость недвижимости. Замороженные объекты собственники будет стараться достроить любой ценой. Остается вопрос – за какие деньги? Только единицы из девелоперов могут рассчитывать на банковские кредиты , и только крупнейшие и самые надежные из них — на другие источники финансирования.
С другой стороны, после президентских выборов можно ожидать увеличения количества инвестиционных сделок. Часть инвесторов заморозила свои вложения не только по причине ожидания ценового "дна", но и из-за политических рисков. Стоимость коммерческой недвижимости является в нынешних условиях достаточно привлекательной и находится в пределах своего минимального уровня, что заставляет инвесторов торопиться с приобретениями.
С учетом широкого выбора, они будут приобретать только самые интересные объекты с глубоко проработанной концепцией и на высокой стадии готовности или земельные участки или права на их долгосрочную аренду и разрешение на возведение объектов в определенном месте. В этой связи украинские бизнесмены, которые до кризиса приобрели земельные участки и оплатили "услуги" чиновников по землеотводу, явно потеряют пущенные на это деньги.
Хотя, согласно исследования компании KPMG, крупные и средние представители строительного бизнеса по всему миру постепенно оправляются от кризиса (две трети опрошенных ожидают существенного увеличения своей прибыли уже к середине 2010 г.), причем большинство компаний выжило без всякой господдержки, в Украине ситуация сложнее.
Никто, например, не может гарантировать проведения досрочных парламентских выборов в след за президентскими. С учетом бюджетной ситуации в 2010 г. и других макроэкономических характеристик надежды на быстрое восстановление экономики в целом и строительства в частности выглядят призрачными.
Источник: nvivio.net