Михаил Ханин, генеральный директор управляющей компании торгового комплекса «Альта Центр»:
Михаил Ремович, какие тенденции наблюдаются сейчас на рынке торговой недвижимости?
Михаил Ханин: В данный момент на рынке торговой недвижимости наблюдается сезонная тенденция – уменьшение посещаемости торговых центров на 20-30%. Хотя, по прежнему, высокая посещаемость бутиков и магазинов одежды с хорошими летними коллекциями, а также продовольственных супермаркетов.
Как Вы оцениваете развитие данного сектора?
М.Х.: На протяжении 2005-2008 гг. было заявлено о вводе в эксплуатацию порядка 15 крупноформатных объектов торговой недвижимости. Следует ожидать, что многие из этих объектов будут открыты с задержкой. В подтверждение этому – еще не начались строительные работы на площадях, заявленных под ввод в эксплуатацию ТЦ в 2006 году, в то время, как строительство занимает год-два года. Реально, в 2006 г стоит ожидать открытие только 2-х новых ТЦ .
Какая форма работы с площадями сейчас доминирует на рынке?
М.Х.: Сейчас речь идет только об аренде площадей в составе торговых объектов. Единственной инновацией для отечественного рынка недвижимости можно считать эксперимент по внедрению системы оплаты аренды как процента с оборота арендатора. Но, поскольку, рынок все еще не насыщен – арендодатель в состоянии выдвигать свои условия.
Для рынка уже совсем неприемлемы шаблонные решения ТЦ как ассорти мелких магазинчиков под одной крышей. Универсальных ТЦ на столичном рынке уже вполне достаточно, тогда как специализированных объектов, причем с грамотной концепцией – единицы. Объем инвестиций в такие проекты, равно как и сроки их возврата, увеличивается. Если ТЦ первой волны окупались в течение 2-3 лет, то сегодня эксперты называют срок в 5-7 лет.
Что Вы можете сказать о форматах?
М.Х.: Изменения форматов торговых комплексов, присутствующих на рынке, во многом обусловлены тем, что девелоперы все больше и больше ориентируются на строительство ТЦ «с нуля», а не на отделку подземных переходов, реконструкцию старых промышленных корпусов, универмагов и недостроенных объектов. Благодаря этой тенденции увеличивается вариативность новых проектов, что позволяет отойти от устоявшихся схем и шаблонов. Наблюдаемое развитие форматов ТЦ позволило специалистам создать «волновую» классификацию ТЦ. По мере повышения требований арендаторов и посетителей к качеству торговой недвижимости, структура предложения на рынке будет меняться – неудачные ТЦ будут перепрофилироваться или переформатироваться, а на смену им придут концептуально правильные объекты, способные удовлетворить требования не только арендаторов, но самое главное – конечного потребителя.
Как Вы оцениваете отечественный ранок торговой недвижимости в плане его развития?
М.Х.: Отечественные торговые комплексы проделали эволюционный путь от универмагов и крытых вещевых рынков к классическим центрам западного образца. Такой ТЦ – сложное предприятие, требующее грамотного управления. Распределение уже существующих и заявленных к строительству ТЦ на карте Киева весьма неоднородно. Сейчас можно говорить о формировании отдельных торговых коридоров и торговых зон, хотя, при этом многие районы города остаются практически неохваченными современными торговыми форматами. Возможно, именно на них вскоре обратят внимание инвесторы и девелоперы.
Растущая конкуренция между операторами рынка ТЦ в ближайшем будущем заставит девелоперов более серьезно и профессионально подходить к созданию торговых объектов, увеличивать расходы на консалтинговые услуги и исследования рынка, а также на строительство и внутреннюю отделку комплексов. Сегодня владельцы ТЦ даже готовы идти на снижение потока арендных платежей за счет увеличения так называемых «якорей», причем не только за счет суперрмаркетов и фаст-фудов, но и развлекательных операторов. Последние хоть и платят за аренду немного, все же имеют большое значение для генерирования потоков посетителей.
Новые ТЦ, готовящиеся к вводу в эксплуатацию
Название – Общая площадь торгового объекта согласно плановой документации (кв.м.)
ТРЦ “Оазис” – 28 500
ТРЦ “Квадрат на Перова” – 35 000
ТРЦ “Тельбин” – 35 000
ТЦ “Fashion Center” – 25 000
ТК “Олимпик Плаза” – 90 000
ТРЦ на месте Редукторного завода – 47 000
ТРЦ “Эспланада” – 125 000
ТРЦ под ул. Владимирской – 31 000
«Лыбидь-Плаза» – 120 000
ТРЦ “Квадрат на Вырлице” – 50 000
ТРЦ “Квадрат на Лесном” – 50 000
Справка:
Торговый комплекс «Альта Центр» – фешн-центр на Петровке (Московский проспект, 11А) работает с декабря 2004 г. Инвестор – ООО “Бриз- Инвест”. Инвестиции составили приблизительно $17 млн. Площадь участка – 2,4 га. Общая площадь торгового комплекса более 23000 м2, в т.ч. торговая площадь – 16000 м2. Паркинг наземный – 500 машиномест. Арендные ставки – от $20 до $70 за 1 м2.
Главная особенность “Альта Центра” – концепция, не имеющая на сегодняшний день аналогов как в Киеве, так и в Украине. Целевая покупательская аудитория ТК – люди со средним и выше среднего уровнем доходов, которые решили приехать в «Альта Центр», исходя из информации о том, что здесь самый большой в Киеве выбор одежды. Такое позиционирование торгового комплекса основано на присутствии в нем двух якорных универмагов одежды (“TUSO” который предложит киевскому потребителю женскую, детскую и мужскую одежду и обувь отечественного производства и сопутствующие товары расширенного ассортимента, “ZZZ – универмаг одежды западных брендов), галереи „Fashion Lab”, а также ряда других магазинов одежды и аксессуаров.
Авторские экземпляры одежды и аксессуаров в “Альта Центре” можно приобрести в «Fashion Lab» – галерее бутиков ведущих украинских дизайнеров.
Среди других арендаторов такие компании: “Велика Кишеня”, «Sela», «Снежная королева», «Dexone», «Стайер», салон «Люкс Оптика», банк “Аваль”, “Пицца Челентано”, “Potato House”, суши бар «Япи» и др.
Интервью провела Дарья Лисицина