На изучение нашей страны польская студентка Ядвига Мицкевич выделила две недели. Ключевыми точками ее путешествия стали Львов, Киев, Харьков и Одесса. Девушка с недоумением вспоминает одну харьковскую гостиницу, где в номере стоимостью 35 долларов в сутки она не смогла найти чистых полотенец, фена и Wi-Fi. В Киеве с этим ей повезло еще меньше. В Интернете Ядвига выбрала недорогой, около 40 долларов в сутки, трехзвездочный отель, расположенный, как было сказано на сайте гостиницы, в десяти минутах от метро. На практике выяснилось, что десять минут — это если ехать на маршрутке, а не идти пешком. Все номера, которые показали туристке, были прокуренными, даже на коврах виднелись следы от окурков. Вдобавок внутренние стены были сделаны из гипсокартона, поэтому студентка оказалась в курсе всех событий, происходящих у соседей. Правда, среди множества минусов имелся один плюс — гостье предоставлялся беспроводной доступ ко Всемирной паутине, хотя и платный, по 15 гривен в сутки. «Украина — красивая страна. Но ваши отели дорогие, а сервис ужасовый», — заключает Ядвига на ломаном русском.
Кризис не сделал украинские гостиницы более доступными. В конце 2009 года отельеры, испугавшись финансовой бури, стали понижать цены, осваивать новые методики продаж, улучшать сервис (см. «Звезды не встали», «Эксперт» №10 (250) от 15 марта 2010 года). Но затем всё постепенно стало возвращаться на круги своя. За последний год (первое полугодие 2011-го к аналогичному прошлогоднему периоду) средняя стоимость номера в долларах в столичных трехзвездочных отелях поднялась на пять процентов, в четырехзвездочных — на 12%, а пятизвездочных — на десять процентов. По данным международного портала Hotel.in, нынешним летом Киев вошел в топ-десятку городов мира с самыми дорогими отельными номерами (девятое место). Впереди оказались очень дорогие города — Осло, Москва, Копенгаген, Цюрих, Нью-Йорк…
Поднимать цены на свои услуги отечественным отельерам по-прежнему позволяет дефицит предложения на рынке. За последние полтора года украинская столица обзавелась только одной новой гостиницей Ibis (три звезды, 212 номеров). И это при том, что за минувшие два года, по словам директора департамента стратегического консалтинга и аналитики консалтинговой компании CB Richard Ellis Марины Крестининой, средний уровень заполняемости в хороших отелях составил в несезон 35–45%, а в пик деловой и туристической активности — 60–70%.
Земля и закон
Сегодня для девелоперов самым перспективным сегментом являются двух- и трехзвездочные гостиницы. Дело в том, что на рынке существует острый дефицит недорогих номеров. Поэтому их заполняемость выше, чем в пятизвездочных отелях, да и возведение бюджетных гостиниц обходится дешевле. Эти два фактора теоретически уменьшают сроки окупаемости соответствующих проектов до шести-семи лет против традиционных 10–12. Но, к сожалению, строить бюджетные отели и номера девелоперы не спешат. Всё дело в земле.
«Одно-, двух- и трехзвездочные гостиницы — очень интересная и перспективная отрасль, но для подобных проектов необходимо иметь подходящие площадки соответствующей стоимости», — посетовал на форуме UREC Hospitality, проходившем в сентябре в украинской столице, президент девелоперской компании Double W Владимир Горащенко. Он отметил, что в Киеве цены на землю в несколько раз выше, чем в других восточноевропейских столицах — Варшаве, Будапеште, Праге. Поэтому отели невысокого класса на киевских площадках строить просто нерентабельно.
В 2010-м власть предприняла попытку активизировать инвестиции в гостиничное строительство. В июле минувшего года Верховная Рада приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно развития и подготовки отельной инфраструктуры к проведению в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу». Документ предусматривал временное освобождение от уплаты налога на прибыль гостиниц категорий три, четыре и пять звезд в случае, если те будут введены в эксплуатацию до сентября 2012-го. Потом эта норма перекочевала в Налоговый кодекс. Срок действия «поблажки» — десять лет, начиная с января 2011 года. Но игроки считают, что это не поспособствовало появлению новых отелей, поскольку норма вышла слишком поздно. «Основная часть девелоперов на момент принятия данного закона реализовывала свои проекты, а для воплощения в жизнь новых требуется не менее двух с половиной-трех лет. И это только строительство», — говорит руководитель проекта строительства административно-гостиничного комплекса девелоперской компании DeVision Сергей Сеслов. Тогда как для качественного построения всего бизнеса, обучения персонала, приобретения клиентов и полноценного запуска необходимо еще около четырех-пяти лет.
Есть и другие нюансы. Сегодня классификация гостиниц проводится по украинским стандартам. Но в ближайшее время предполагается переход на новую систему классификации, которая будет разработана на базе критериев, утвержденных 14 декабря 2009 года государствами — членами ассоциации HOTREC. И вполне возможно, что сегодняшние трехзвездочные отели смогут претендовать лишь на две или одну «звезду». В этом случае отельер обязан будет вернуть государству налоговые льготы за весь период, в течение которого он ими пользовался. Особенно это касается крымских гостиниц, которые сами себя оценили в три, четыре, а то и пять звезд.
Подвох бренда
Несмотря на появление новых отелей на украинском рынке, количество работающих здесь международных операторов остается небольшим. Существует два основных варианта развития гостиничных проектов. В первом случае заказчик строит объект в соответствии со стандартами международного гостиничного оператора, а в дальнейшем привлекает его для управления проектом. Во втором — организует собственный гостиничный бизнес самостоятельно.
Первый вариант сегодня предпочтительнее для большинства девелоперов. Основная причина — отсутствие опытных высококвалифицированных кадров как управляющего, так и обслуживающего персонала. Привлекая международных операторов, девелопер рассчитывает, что благодаря их опыту гостиницы будут хорошо заполняться и, как следствие, быстрее окупятся. Тем более что можно будет «накинуть» плату за бренд. Так, когда в украинской столице открылся первый отель Radisson SAS, он сразу стартовал с ценами на 15% выше, чем у пятизвездочного конкурента Premier Palace.
Старые гостиницы не справляются с наплывом гостей в Киев
Однако при работе с международными сетями есть и минусы. Например, оператор, как правило, жестко контролирует проектирование и строительство объектов под своей торговой маркой, диктуя собственные стандарты качества (размеры номера и ванны, марку телевизора и т. д.). Это ведет к раздуванию проектного бюджета. Кроме того, ни один международный оператор не дает гарантий заполняемости гостиницы, чего так хотелось бы девелоперам. Наконец, редко какая из международных сетей соглашается выступить в нашей стране в роли инвестора. Большинство предпочитают быть просто операторами и не брать на себя лишние риски.
Впрочем, в последнее время международные отельеры стали более сговорчивы. Например, некоторые из них иногда даже соглашаются подождать с получением платы за бренд. Хотя это, как поясняет партнер юридической компании «КПД консалтинг» Владислав Кисиль, усложняет вопросы финансирования. «Процессы привлечения финансирования и оператора идут одновременно. С одной стороны, предварительное соглашение с оператором повышает шансы получить банковское финансирование, а с другой — серьезный международный оператор предпочтет сотрудничать только с тем девелопером, у которого так или иначе решены вопросы с финансированием», — отмечает Кисиль. Получается замкнутый круг, который непросто разорвать. Кроме того, при подсчете экономической модели проекта банк и оператор «тянут одеяло» каждый на себя: операторы стараются по максимуму оттянуть выплаты по заемным средствам, а банкиры предпочитают отодвинуть в будущее плату за бренд. Девелопер находится посередине, поэтому, договорившись окончательно с международной сетью, он может рассориться с финучреждением. Из-за этого только в Киеве не было построено около десятка отелей.
Положительное влияние футбола
Будущее Евро-2012 подстегнуло отельеров быстрее завершить все свои проекты. К тому же футбольный чемпионат — вопрос идеологический и геополитический, поэтому при выдаче разрешительной документации чиновники вынуждены идти навстречу гостиничному бизнесу. К Евро-2012 в Киеве предполагается открыть большое количество гостиниц — до 17 штук. «Наибольший интерес вызывает первый отель сети Hilton (пять ”звезд”, 257 номеров) в Украине, а также известное историческое здание, гостиница ”Лейпциг” (четыре ”звезды”, 180 номеров), реконструкция и открытие которой несколько раз переносились из-за проблем с финансированием», — сообщил «Эксперту» генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank Ukraine Михаил Ермоленко. Он утверждает, что общий номерной фонд девяти киевских отелей, которые наверняка будут построены к футбольному чемпионату, составит примерно 2,2 тыс. номеров.
Новые игроки ужесточат конкуренцию на рынке гостиничных услуг. Это позволит задержать рост цен, а в будущем, после окончания Евро-2012, даже способствовать их снижению. И тогда особо остро встанет вопрос неценовой конкуренции — повышения качества сервиса и расширения программ лояльности, о чем так мечтала во время своего путешествия по Украине польская студентка Ядвига Мицкевич.
На местах
В регионах количество отелей в последнее время растет за счет локальных сетей.
Так, в Трускавце в нынешнем году открылась гостиница Royal Grand Hotel (пять «звезд», 137 номеров, сеть Royal Hotels & SPA Resorts), а в Днепропетровске гостиничный оператор Reikartz ввел в эксплуатацию четырехзвездочный отель.
Рынок Одессы пополнился гостиницей «Бристоль» (пять «звезд», 113 номеров).
К важным событиям можно отнести выход на рынок Украины международной отельной сети Wyndham Hotel Group. Причем первый отель сеть открыла не в столице, а в Донецке. В апреле 2011-го после реконструкции местная гостиница «Атлас» официально вошла в Wyndham Hotel Group и теперь называется «Рамада Донецк».
Одно из самых ожидаемых осенних событий в гостиничном бизнесе — выход на украинский рынок международной сети Starwood Hotels & Resorts. До конца ноября должен заработать первый отель сети в Украине Four Points by Sheraton в Запорожье.
Автор: Дарья Кутецкая
Источник: Эксперт.UA