Столичные риэлторы зафиксировали первое после начала финансового кризиса оживление на рынке купли-продажи домов в пригороде столицы. Правда, нынешняя активность покупателей в несколько раз ниже, чем до кризиса, зато число сделок в сегменте впервые за много лет превысило количество сделок купли-продажи земельных участков. Повышения цен на загородные резиденции участники рынка пока не прогнозируют: накопившееся за последние два года предложение не позволит им вырасти до конца лета более чем на 5%, да и то лишь в исключительных случаях.
Купившись на многообразие
Объем предложения на рынке продажи дач, домов и коттеджей в пригороде Киева вырос за последние два года в несколько раз. Если до финансового кризиса в базах данных столичных агентств было представлено всего 2–3 тыс., а год назад — около 5 тыс., то на данный момент — порядка 8 тыс. домовладений. «До кризиса многие собственники таких строений, если даже и не пользовались ими, но и не выставляли на продажу, поскольку не нуждались в средствах. Год назад многие владельцы загородных домов также заняли выжидательную позицию, надеясь на подъем цен. Поскольку желаемого не произошло, они приняли решение о продаже своих «активов». Сигналом для них послужила и заметная активизация покупателей, которых стало на 30–40% больше, нежели прошлой весной, хотя и раза в три меньше, чем до кризиса», — рассказывает начальник департамента маркетинга компании SV Development Владимир Степенко.
Действительно, по данным риэлторов, по итогам апреля в этом сегменте было заключено порядка 600 сделок купли-продажи, что почти в вдвое больше, чем апреле прошлого года (350–400) и втрое больше, нежели в феврале нынешнего (порядка 200). Этот показатель даже превысил количество сделок по земельным участкам в пригороде (450–500 за апрель) и вплотную подобрался к числу продаж на рынке вторичной недвижимости столицы (порядка 800 за апрель). «Пик паники от финансового кризиса уже давно прошел. Продавцы удостоверились, что цены не скоро станут подниматься, а покупатели поняли, что стремительно падать они уже не будут. В итоге покупатели, планировавшие приобрести дачу или загородную резиденцию, но в течение года откладывавшие покупку в ожидании более привлекательных условий, решили осуществить свои намерения и потратить ранее отложенные для этого средства. Тем более что выбор сейчас колоссальный», — объясняет ситуацию консультант компании RED Ярослав Цуканов. С его мнением согласен и эксперт по загородной недвижимости Кловского филиала АН «Благовест» Олег Дыхнич, добавивший, что интерес к объектам загородной недвижимости отчасти связан с приходом весеннего сезона, всегда считавшегося пиком продаж, и стабилизацией политической ситуации в стране.
Спрос на дешевое
По данным АН «Траектория», около 10% общего объема предложения ныне приходится на ветхие дома (под снос), 15% — на дома дачного типа, 30% — на усадьбы постройки 1990–2002 гг., 35% — на относительно новые коттеджи постройки 2002–2010 гг. как в составе населенных пунктов, так и в хаотичной застройке. Еще порядка 10% рынка занимают введенные в эксплуатацию либо пока незавершенные усадьбы в коттеджных городках. Таким образом, если два года назад большая часть спроса была направлена на объекты среднего ценового сегмента, то сейчас наибольшей популярностью пользуется самое дешевое предложение. «Причина изменения покупательских предпочтений банальна: отсутствие ипотеки и недостаток наличных средств у населения. Вторым, но не менее важным фактором является существенное снижение стоимости в низком ценовом сегменте. Если до кризиса средняя цена самого обычного одноэтажного дома старой постройки с земельным участком составляла около $80 тыс., то сегодня — $55–60 тыс. А самое дешевое предложение в нашей базе данных, например в Барышевском или Бородянском районах, стартует с $10–12 тыс.», — рассказывает директор АН «Траектория» Ирина Головнева. Эту тенденцию подтверждают и в «Благовесте», по данным которого сейчас минимальная стоимость объекта загородной недвижимости составляет всего $181 за кв. м.
Причем на самые дешевые «ветхие» домики стоимостью до $50 тыс. приходится порядка 30% сделок. Еще в 30% сделок фигурируют относительно пристойные дачи и дома стоимостью $50–80 тыс. Пригородная недвижимость стоимостью от $80 до 160 тыс. занимает в общем объеме сделок купли-продажи около 20%, коттеджи и дома стоимостью $160–300 тыс. — 12%, а на шикарные особняки по цене от $300 тыс. приходится всего 8% транзакций. «То есть 60% реальных сделок происходит в ценовом диапазоне до $80 тыс., в то время как до кризиса преимущественно покупали недвижимость стоимостью $150–200 тыс. И это неудивительно, учитывая отсутствие банковского кредитования и неопределенность финансового положения многих представителей среднего класса», — говорит г-н Степенко.
Кроме самых дешевых домиков по $10–12 тыс., спросом пользуются строения, которые вполне пригодны для проживания, но расположены на значительном удалении от столицы. Например, кирпичные 50-метровые дачи в 50 км от Киева по Житомирской трассе за $35 тыс. или деревянные 70-100-метровые дома с коммуникациями в 60 км от столицы по $20 тыс. «Такие дома покупают преимущественно для летнего отдыха семьи на природе. Поэтому важными факторами при выборе являются транспортная доступность и наличие природного окружения: леса, водоема и т. п. Покупателями, как правило, являются семейные люди в возрасте от 35 до 50 лет, имеющие квартиру в столице и ежемесячный доход $1,5–4 тыс.», — отмечает Ярослав Цуканов.
Вялая элита
В качестве домов для постоянного проживания киевляне рассматривают лишь такие, что находятся не более чем на 20–30 км от столицы. Как правило, их стоимость составляет от $150 до 300 тыс. «За $150 тыс. реальные клиенты агентств хотят получить домовладение в 120–180 кв. м с подведенными коммуникациями, земельным участком в 10–12 соток, но можно без отделочных работ. Такое предложение сегодня в изобилии присутствует на рынке. Например, в Белогородке подобные коттеджи можно приобрести даже в составе цивилизованного поселка», — рассказывает Ирина Головнева.
Олег Дыхнич утверждает, что нынешней весной появился спрос и на более дорогие дома за $450–500 тыс., расположенные на Одесском, Житомирском и Обуховском направлениях, а также в Ирпене и Ворзеле. Правда, в этом случае клиенты хотят получить участок от 15 соток, сауну, бассейн, а поблизости должны находиться лес и водоем. «Не последнюю роль в активизации спроса на такие объекты сыграл приход к власти новой политической элиты», — говорит он.
А вот шикарные особняки стоимостью свыше $600–700 тыс. продолжают простаивать в базах данных столичных агентств недвижимости и сделки по ним практически не заключаются. «Видимо, самые богатые люди страны уже не нуждаются в киевской пригородной недвижимости или же стали экономней», — отмечает Ярослав Цуканов. Например, одно из самых дорогих на рынке предложений — шикарный особняк площадью 950 кв. м в Новых Безрадичах с 1 га земли за $6 млн (6 спален, гостиная с камином, хозяйская спальня с камином и выходом на террасу к бассейну, кабинетом, бильярдной, домашним кинотеатром, винным залом, бассейном с джакузи, озером с водопадом, теннисным кортом, барбекю, центральным кондиционером «зима-лето», системой «центральный пылесос» и энергосберегающим отоплением) вот уж полтора года простаивает даже без просмотров.
Говоря о ближайших перспективах рынка, эксперты сходятся во мнении, что и в дальнейшем самые дорогие дома будет весьма сложно реализовывать. А вот дешевая и самая ходовая пригородная недвижимость будет раскупаться, по их мнению, даже в течение лета. Правда, на ее стоимость рост спроса практически не повлияет: обилие предложения в этом сезоне не даст ценам подняться более чем на 5%, да то лишь в исключительных случаях, когда изначальная стоимость недвижимости была несколько заниженной.
Автор: Любовь Осипова
Источник: Деловая Столица