Самостоятельные

Появление внутрихолдинговых подрядных компаний стало реакцией девелоперов на кризис. Так считает управляющий партнер Forum Evolution Игорь Мельник, сам прошедший через этот процесс. Например, новые подразделения были созданы в компаниях «Юджин» («Смарт Холдинг»), «НЭСТ», той же Forum Evolution. Впрочем, нужно отметить, что застройщики, имеющие в своей структуре генподрядные организации, существовали и ранее – наиболее яркими примерами являются «Киевгорстрой», «ТММ», «Гранит». Другие же как были «чистыми» девелоперами, так ими и остались («XXI век», «Эста Холдинг»).

Как объясняет И.Мельник, для создания внутрикорпоративного подрядчика существует несколько поводов, первый из которых наличие хотя бы более-менее систематических заказов. «Если раз в год у вас покупают какой-то объект под строительство или реконструкцию, и работы для вас привычны и понятны, нет смысла проходить один и тот же процесс каждый год. Т.е. если вы строите 10-20 тыс. кв. м в год, то вы можете создать себе управляемый аутсорс, который будет работать на коммерческих условиях, равняться по рынку, по стройматериалам, по ценам конкурентов, и вы сможете находить балансовую стоимость своего объекта. Если же вы делаете крупный объект, который выбивается за рамки привычного образа деятельности как девелопера, тогда уже стоит прибегать к услугам специализированных компаний», – говорит эксперт. При этом стройобъекты он подразделяет на три категории: типовые, простые и сложные. И только для последних он предлагает нанимать генподрядчиков из числа компаний, имеющих необходимый опыт, которых, по его мнению, очень немного.

Вторым поводом И.Мельник называет скорость принятия доверительных решений (speed of trust), которая внутри одной компании намного выше, чем при коммуникациях с внешними подрядчиками. «Дольше – это дороже», – подчеркивает строитель, добавляя, что чем скорее принимаются решения, тем более конкурентоспособной является компания. Вдобавок, по его словам, девелоперу в любом случае приходится контролировать подрядчика за счет собственных кадровых и финансовых ресурсов. В качестве примера он приводит свое общение в 2007 г. с известным французским генподрядчиком Bouygues Bâtiment, который запросил тогда за свои услуги 18%. Девелопер вспоминает, что французы тогда аргументировали свои высокие расценки качеством предоставляемых услуг, надежностью и открытостью документации, что не позволило бы им воровать. Но это означало, что заказчику пришлось бы держать в штате людей, способных понять документацию подрядчика и проводить мониторинг тендеров. «Получается, я мог бы нанять более дешевого подрядчика, который, может, что-то бы и своровал, раз у меня есть своя контролирующая структура. В итоге мы пришли к тому, что будем делать двойную работу, и платить за это 18% нет смысла»,- говорит он.

Посторонним вход разрешен

В свою очередь, гендиректор «АК Инжиниринг» Владимир Артюх категорически возражает против идеи создания девелоперами внутрикорпоративных подрядных подразделений. По его словам, заказчику гораздо удобней работать с профессиональным аутсорсером. Например, он убеждает, что один из его клиентов, компания Seven Hills (строит ЖК Park Avenue в Киеве), даже смогла сэкономить благодаря их сотрудничеству. И хотя Ольга Семашко из службы заказчика Seven Hills подтвердила слова Артюха, участники рынка слабо верят в реальность такой ситуации.

Ведь честность и пунктуальность украинских подрядчиков, будь то бригады, ремонтирующей квартиру, или холдингов, строящих инфраструктурные проекты, пока остаются недостижимыми идеалами. В свою очередь, В.Артюх утверждает, что никогда не требует от заказчика дополнительных платежей сверх суммы, указанной в договоре. Мол, если «допы» и возникают, то только по инициативе девелопера. А иногда, как заверяет строитель, ему даже приходится тратить свои деньги, когда срываются контракты с субподрядчиками, из-за чего компания работает на грани рентабельности, а по некоторым проектам – и в убыток. Но такие заявления у участников рынка вызывают совсем уж глубокий скепсис, особенно с учетом близости компании к крупным госзаказам и хороших отношений с властью. Например, начальник департамента проектирования и строительства девелоперской компании «НЭСТ» Юлия Двораковская рассказывает, что быстро меняющиеся условия рынка действительно иногда вынуждают исполнителя повышать стоимость стройработ.

Впрочем, директор по строительству «Эста Холдинг» Сергей Данилюк также считает идею создания внутриподрядной организации неудачной, поскольку девелопмент и строительство – совершенно разные вещи. «Абсолютно нецелесообразно. И зачастую это кажущееся впечатление, что если создашь собственную организацию, то будешь больше ее контролировать, уменьшишь трафик денег – это не так. Это совершенно другая структура, которая должна быть обособленной, иметь собственную внутреннюю систему контроля, и она должна взаимодействовать с заказчиком», – говорит эксперт. По его мнению, генподрядная организация и служба заказчика у девелопера должны выполнять каждый свою функцию.

Все дело в процентах

Конечной целью принятия решения о создании собственной службы подряда или найме исполнителей со стороны является все же желание сэкономить. Например, в странах Европы стоимость услуг генерального подряда составляет в среднем 10-15% от себестоимости строительства объекта. В Украине же желаемая доходность генподрядных компаний сегодня достигает 10-25% от стоимости объекта, а заказчик готов платить не более 3-7%. В результате сходятся они обычно на 5-10%, но никто из них не остается полностью удовлетворен финансовым результатом.

Поэтому, как Ю. Двораковская, и выгодно создавать собственного генподрядчика. Она рассказывает на примере «НЭСТа», что внутри компании была создана и служба проектировщиков, и генподрядная структура. «Себестоимость генподрядных работ при наличии собственного исполнителя составляет 3%, если генподрядчик привлеченный, речь идет о 5%», – говорит она. В то же время участники рынка признают, что создание внутреннего генподрядчика сопряжено с дополнительными трудовыми и с финансовыми затратами – нужны кадры, помещения, офисное оборудование. Поэтому, как добавляет И.Мельник, это явление, скорее всего, носит временный характер, но иначе, по его мнению, многие компании не выжили бы в кризис.

Автор:  Наталья Тарасова

Источник: УГМК.инфо