Несмотря на дефицит в столице офисных помещений, правила на этом рынке начинают диктовать арендаторы
«На месте (пересечение улиц Мечникова и Леси Украинки), где мы построили ”Парус” — самый высокий бизнес-центр в Киеве, в свое время собирался строить офис Градобанк, который вскоре разорился. А торгово-развлекательный центр ”Мандарин Плаза” мы возвели на территории, где обанкротился бизнесцентр ”Макулан”. Мы не суеверны, поэтому в ”Парусе” наша компания на правах владельца займет тринадцатый этаж», — рассказывает член наблюдательного совета компании «Мандарин Плаза» Дмитрий Ароцкер. А Владимир Школьник — совладелец центров «Форум бизнес-сити» и «Форум Парк Плаза», построенных на месте двух обувных фабрик, — собирается построить в Киеве еще один офисный центр на территории деревообрабатывающего комбината «Выдубичи». После того как основной клиент — холдинговая компания «Киевгорстрой» — отказался от услуг комбината, деревообработчики столкнулись с дефицитом оборотных средств, и в прошлом году акционеры были вынуждены продать предприятие. Та же участь постигла и швейную фабрику «Ласточка» на Подоле — на ее месте теперь высится еще один офисный центр. Словом, налицо общемировая тенденция: вместо разорившихся крупных компаний, зданий бывших НИИ, а также промышленных объектов, расположенных в центральной части столицы, появляются офисы и бизнес-городки.
Сдерживающий фактор
Всего в Киеве уже почти сто бизнес-центров различных классов, их общая арендная площадь превышает 600 тыс. кв. м. Только за прошлый год их открылось восемнадцать (общей площадью около 100 тыс. кв. м). Специалисты прогнозируют, что в 2007–2008 годах к ним присоединятся еще 30–35 бизнес-центров. Хотя из-за длительной подготовки проектной документации и трудностей при землеотводе не все они откроются в срок. Бюрократия, царящая в органах согласования, зачастую затягивает реализацию проекта на год-два. Тот же «Парус», в который после окончания внутренних работ арендаторы въедут только в первых числах июня, строители должны были сдать в эксплуатацию еще в начале прошлого года. Еще одна причина, по которой строительство бизнес-центров затягивается, — переоценка финансовых возможностей инвесторов. Уже во время строительства офисного здания инвесторы зачастую сталкиваются с тем, что расчеты по смете оказываются ниже реальных финансовых затрат. Происходит это из-за постоянного роста цен на строительные материалы и энергоносители.
Но даже если все запланированные на этот год офисные помещения поступят на рынок, все равно полностью удовлетворить спрос не удастся. Все существующие бизнес-центры столицы классов А и В со средними арендными ставками 50 долл./кв. м полностью заполнены, тогда как рынку необходимо еще как минимум 400 тыс. квадратов офисных площадей. И это с учетом того, что из-за высокой стоимости аренды многие компании вообще не пользуются услугами бизнес-центров. Часто солидные мировые компании, которые привыкли размещать свои филиалы и представительства в офисах высокого класса, лишь по этой причине откладывают выход на украинский рынок. Еще больше востребованы недорогие помещения с арендной платой до 25 долл./кв. м, расположенные на нижних этажах новых жилых домов.
А на окраине лучше
Крупные отечественные компании и западные инвесторы по-разному подходят к решению офисной проблемы. Иностранцы, как правило, предпочитают арендовать, а не покупать офисные помещения, поскольку экономическая и политическая ситуация в Украине для них все еще недостаточно стабильна. Отечественные бизнесмены, наоборот, стараются выкупать здания и помещения. К примеру, офис одного из отделений банка «Киев» разместился в здании, в котором когда-то была общественная баня, — от постоянной сырости стены в нем покрылись плесенью, кое-где выпали кирпичи, развалились лестницы. Дом перестроили, стены отремонтировали, а на бывшем чердаке сделали конференц-зал. Водочная компания «Союз Виктан» временно арендует помещение в киевском бизнес-городке «Форум», одновременно ремонтируя и достраивая мансарду в доме на Львовской площади, выкупленном компанией.
Но все же для среднего и малого бизнеса аренда остается оптимальным вариантом, поскольку строительство собственного офиса в центре города по карману далеко не всем. Как утверждают операторы бизнес-центров, дисконт в размере всего нескольких долларов в ставке аренды — уже повод для того, чтобы из центра города переехать на периферию. Проблемы с транспортными развязками и отсутствие парковочных мест тоже говорят не в пользу центра. Как правило, мест на офисных стоянках всем арендаторам не хватает, поэтому многие вынуждены парковаться на тротуарах соседних улиц и во дворах жилых домов. Но даже если парковочное место на территории бизнес-центра свободно, желание ставить там машину отбивает высокая цена, которая в среднем составляет шесть гривен за час.
«В зависимости от площади бизнесцентра рассчитывается примерное количество работающих в нем. Число парковочных мест определяется нормой ”одно парковочное место на человека”, еще одно место должно резервироваться для автомобиля гостя этого сотрудника. Но изза высокой стоимости земли (даже при больших почасовых ставках) стоянка окупается лет десять. В строительство подземных паркингов необходимо инвестировать минимум семьсот-восемьсот долларов на квадратный метр (с учетом систем пожаротушения и вентиляции, чтобы выхлопные газы автомобилей не скапливались в закрытом пространстве). Поэтому инвесторы и экономят на паркингах», — рассказывает генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. Эти нормы не учитывались и во время строительства самого современного бизнесцентра Киева — «Паруса», так что с его открытием ситуация с автомобильными пробками в центре города только усугубится. Хотя парковочных мест у этого центра больше, чем у любого другого офисного здания столицы: подземный четырехуровневый паркинг на три сотни машин (по 75 мест на каждом уровне) не сможет принять автомобили всех арендаторов и гостей тридцатипятиэтажного здания высотой 130 метров.
Привередливый арендатор
Даже в условиях ограниченного выбора качественных площадей в столице арендаторы увеличивают свои требования. Их интересуют не только офисы, где учтены все архитектурные, планировочные, технические и телекоммуникационные проблемы, им также необходим качественный сервис. В противном случае бизнесмены либо временно обходятся без офисов, либо находят компромиссный вариант на периферии. Так что зарабатывать на дефиците, только благодаря удачному расположению здания, повышая ставку аренды до бесконечности, не получается. Сейчас даже владельцы офисов класса С (самый низкий класс) вынуждены делать ремонт и выделять небольшую площадку для парковки, обеспечивать охрану здания, предлагать услуги кухни. Все это говорит о том, что арендаторы все увереннее диктуют свои условия операторам коммерческой недвижимости.
Характеристика офисных помещений по г. Киеву
Тем более что с появлением новых бизнес-центров конкуренция на этом рынке только усилится. Поэтому отечественные девелоперы все более профессионально подходят к проектированию и строительству зданий, инвестируют в сервис. Если офисные центры первой волны окупались в течение двух-трех лет, то теперь этот срок увеличился до пяти-восьми лет (в Европе подобные проекты окупаются не меньше чем за двенадцать лет). Срок возврата инвестиций увеличился из-за роста затрат: если раньше инвесторы вкладывали 200–300 долларов на кв. м, то теперь эти суммы превышают тысячу долларов: выросли затраты на организацию систем кондиционирования, освещения, пожаротушения и т. д.
Изменения в политике владельцев офисных центров объясняются тем, что на внутренний рынок ожидается массовый выход западного капитала, который в том числе может купить и украинские строительные компании. Иностранцы приобретают объекты только в том случае, если уверены в юридической чистоте недвижимости и самой сделки, в высоком качестве строительных работ и архитектуры. Например, в прошлом году ирландская компания Quinn Group купила один из лучших киевских бизнес-центров «Леонардо». Сумма сделки не разглашается, но эксперты оценивают ее в 70–100 млн долларов.
Лишь бы политики не подгадили
По понятным причинам Киев застраивается быстрее, чем другие города Украины, поэтому свободных площадок под строительство больших офисов в центре столицы почти не осталось. Помимо реконструкции уже имеющихся в центре зданий, инвесторы начнут постепенно осваивать промышленные зоны, создавать на их месте деловые городки в формате бизнес-парков (такая практика распространена за рубежом). Пионерами в этом формате считаются Соединенные Штаты, их примеру последовала и Европа, где бизнес-парки стали отдельным направлением коммерческой недвижимости. На большой территории, удаленной от центральной и исторической части города, строится несколько отдельно стоящих центров. Сильные стороны такой концепции — хорошая транспортная инфраструктура, невысокие арендные ставки при высоком качестве помещений и сервиса, отсутствие проблем с парковкой и развитая инфраструктура: фитнес-центр, ресторан, отель.
Отечественные инвесторы тоже оценили преимущества этого формата, и сейчас полным ходом идет строительство десяти бизнес-парков на Столичном шоссе, в районе аэропорта «Жуляны», UMC-Park и др. Крупные бизнес-парки также будут построены на Рыбальском острове и на Теличке. Однако существует опасность, что темпы строительства многих из этих объектов могут затормозиться из-за нестабильной политической ситуации в стране. Так, в 2004 году, во время оранжевой революции, рынок офисной недвижимости замер — инвесторы выжидали. И только после выборов рынок постепенно начал оживать. То же самое может повториться и при нынешнем противостоянии властей.
Если инвесторам все же удастся реализовать все заявленные крупные проекты, то первичное насыщение столичного офисного рынка произойдет не раньше чем в 2010 году, когда будут построены 130 новых офисных центров общей площадью 2,7 млн кв. м. Вот тогда и появится более четкая сегментация офисных помещений по классу, частично снизятся арендные ставки. Однако если Украину вновь захлестнет затяжной политический кризис, ожидания инвесторов могут не оправдаться.
Автор: Алена Кирьякова
Источник: Журнал “Эксперт”