В годы экономического «процветания» (именно так многие наши соотечественники называют докризисный период) украинский рынок торговой недвижимости характеризовался особой привлекательностью как со стороны отечественных, так и со стороны зарубежных инвесторов.
Это подтверждает и статистика. В 2007 году инвестиции в торговлю составили 7 млрд. 632 млн. 286 тыс. грн. В том же году оборот розничной торговли достиг 318 млрд. 725,3 млн. грн.
Кризис, безусловно, внес свои коррективы в развитие этого рынка. Негативные последствия финансово-экономической нестабильности ощутили на себе девелоперы и ритейлеры: многие проекты были «заморожены». Как сегодня чувствует себя украинский рынок торговой недвижимости? Что ожидает его в краткосрочной перспективе? На эти и многие другие вопросы с помощью специалистов мы и попытаемся найти ответы…
Ситуация на рынке
Дмитрий Топольсков, руководитель отдела исследований и аналитики компании NAI Pickard, 2010 год называет годом стабилизации и началом выхода из кризиса. По мнению эксперта, об окончании кризиса говорить пока еще рано, однако имеют место положительные тенденции, на которые нельзя не обратить внимание. Они касаются как макроэкономических показателей в Украине, так и показателей рынка торговой недвижимости.
В частности, наметился рост арендных ставок на вакантные площади (пока что можно говорить об изменениях в цене предложения, а не реальных сделках), несколько уменьшилась вакантность площадей в торговых центрах (ТЦ). Если же сравнивать различные типы недвижимости, то можно утверждать, что лучше всего дела обстоят в торговом сегменте. Именно этот сегмент не только в меньшей степени пострадал от кризиса, но и быстрее восстанавливается.
С такой оценкой соглашается и Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании «Эрнст энд Янг» в Украине. Она отмечает, что, действительно, в 2010 году, в результате улучшения общей экономической ситуации в стране, рынок коммерческой недвижимости также начал демонстрировать положительные тенденции. С учетом того, что сегмент торговой недвижимости был наименее подвержен негативному влиянию мирового финансового кризиса, «возрождение» рынка коммерческой недвижимости началось именно с него.
Объекты торговли столицы
Элеонора Мельник считает, что в докризисный период наиболее активным был рынок торговой недвижимости Киева. Именно поэтому и его восстановление началось со столицы.
Основными показателями того, что рынок торговой недвижимости Киева начал восстанавливаться, стало повышение спроса, в первую очередь, на качественные торговые площади и, соответственно, снижение уровня вакантности.
Начиная со второго квартала 2010 года на рынке торговой недвижимости Киева прослеживалось постепенное повышение уровня арендных ставок, а также возобновление реализации некоторых ранее приостановленных или «замороженных» проектов.
К концу года на рынке торговой недвижимости наблюдалась некоторая активность в развитии новых проектов. По итогам прошлого года, уровень вакантности на профессиональные торговые помещения составил 2-8%.
Однако, несмотря на положительные тенденции, которые были характерны для рынка торговой недвижимости в 2010 году, новое предложение торговых площадей в Киеве составило только 65 тыс. м2 за счет ввода в эксплуатацию второй очереди торгового центра Sky mall.
В целом, общее предложение торговых площадей в торговых центрах Киева по итогам 2010 года составляет более 700 тыс. м2.
Среди наиболее вероятных к реализации в 2011 году объектов торговой недвижимости можно выделить: ТРЦ Dreamtown (2-я очередь), Оболонский проспект,1-Б; ТРЦ «Мармелад», ул. Индустриальная; ТОЦ «Европейский квартал», Спортивная пл., 1; ТЦ в МФК «Мега-Сити», Харьковское шоссе, 19; ТЦ Silver, ул. Срибнокильская, 3.
При условии реализации перечисленных выше объектов торговой недвижимости рынок Киева пополнится на более, чем 200 тыс. новых м2 качественных торговых площадей, что увеличит общее предложение торговых помещений столицы на 20%.
Кроме этого, эксперт отмечает, что в первой половине 2011 года предполагается начало строительства таких масштабных проектов, как: ТРЦ «Ocean Plaza», ул. Горького, 176 (235 тыс. м2); МФК «Жемчужина Днепра», урочище Горбачиха (более 635 тыс. м2); ТРЦ «Panda Park» на Кольцевой дороге (более 200 тыс. м2). Предполагается, что данные объекты недвижимости будут введены в эксплуатацию на протяжении следующих нескольких лет.
Рассматривая торговую недвижимость в столице, Дмитрий Топольсков отмечает: по показателю насыщенности торговыми площадями в ТЦ Киев единственный из городов-миллионников входит в десятку лидеров, занимая шестую позицию. При этом он убежден, что для оценки насыщенности городов торговыми площадями в торговых центрах важно учитывать не только объекты, которые были введены в эксплуатацию, но и те, которые по разным причинам были выведены из эксплуатации.
Эксперт также отметил, что в период кризиса некоторые ТЦ концептуально эволюционировали. Это относится к таким столичным объектам, как «Ритм», ул. Героев Космоса, 4 и «Блокбастер», Московский проспект, 34-В. В первом случае торговые и офисные площади динамично перераспределяются в пользу последних.
В отношении «Блокбастера» можно сказать, что со времени открытия он эволюционировал концептуально с торгово-развлекательного центра в чисто развлекательный. Если год назад тут еще оставалось несколько магазинов, то к концу 2010 года не осталось ни одного. Это не значит, что объект стал менее успешным (судя по посещаемости, такого не скажешь), а лишь говорит об изменении его концепции.
В целом, оценивая возможности киевского рынка торговой недвижимости, Дмитрий Топольсков сравнивает его со столичным рынком нашего ближайшего соседа Польши. Подобное сравнение свидетельствует о том, что необходимо построить торговых центров площадью в 3 раза больше, чем существует на данный момент для того, чтобы Киев по уровню насыщенности города торговыми площадями в ТЦ на 1 тыс. жителей «догнал» Варшаву.
Объекты торговли в регионах
По мнению Элеоноры Мельник, региональные рынки торговой недвижимости, в первую очередь, крупных городов страны, несмотря на низкую активность, сумели показать позитивную динамику в прошлом году. [Нажмите для увеличения]
В первой половине 2010 года во Львове состоялось открытие первого регионального торгового центра ТРЦ «King Cross Leopolis», с общей площадью более 100 тыс. м2. Кроме этого, в 2010 году были введены в эксплуатацию: торгово-офисный центр «Green Plaza» в Донецке (более 30 тыс. м2); ТЦ «Шестой элемент» в Одессе (25 тыс. м2), ТЦ «Класс», ТЦ «Палладиум», ТЦ «Пальма» в Харькове (18 тыс. м2; 2 тыс. 660 м2 и 10 тыс. м2 — соответственно), 3 и 4-я очереди ТРЦ «Глобал UA» в Житомире (140 тыс. м2) и др.
По данным компании NAI Pickard, в 2010 году в целом в Украине было введено в эксплуатацию более 220 тыс. м2 торговых площадей в ТЦ (с учетом Киева — Ред.). Такой прирост обеспечили 15 объектов в 12 городах. Необходимо отметить, что из 15 ТЦ можно говорить только о шести новых, а остальные — или открылись после реконструкции, или «дооткрыли» площади в уже работающих объектах.
В прошлом году на украинском рынке торговой недвижимости были случаи, когда торговые центры «выводились» из эксплуатации. По мнению экспертов, это было связано с реконцепцией и планами по вводу в эксплуатацию дополнительных площадей. В качестве примера таких объектов можно назвать ГУМ в Луганске и ЦУМ в Мариуполе. При этом аналитики убеждены, что такое выведение из эксплуатации характеризует не негативные, а положительные тенденции развития рынка торговых центров Украины.
В нынешних условиях для развития украинского рынка торговой недвижимости в целом и регионального в том числе, по мнению Дмитрия Топольскова, играет качество консалтинговых услуг. Именно знание рынка дает возможность развить объект с наименьшими рисками.
Как пример можно привести Херсон. Этот город по показателю насыщенности находится на последнем месте среди областных центров Украины. До последнего времени регион считался стагнирующим и непривлекательным для ритейла.
Однако в конце прошлого, начале этого года ситуация кардинально изменилась. На рынок коммерческой недвижимости города вышла компания, которая наметила открытие первой очереди регионального ТЦ в Херсоне до конца года. Кроме этого, получили жизнь, казалось бы, навсегда забытые проекты.
Если планы девелоперов будут реализованы, то к концу следующего года Херсон может стать одним из лидеров по данному показателю и достигнуть точки насыщения торговыми площадями в ТЦ.
Спрос на объекты торговли
Говоря о предложении торговых площадей в торговых центрах Украины, Дмитрий Топольсков отмечает, что оно продолжает расти, насыщая рынок. Вместе с тем, рост можно оценить как очень низкий. Такого незначительного прироста площадей ТЦ в Украине, как в процентном соотношении, так и в абсолютных величинах, какой был в 2010 году, по мнению эксперта, не было с момента становления рынка.
Что касается спроса, то, имея вакантность (хоть и незначительную) торговых площадей в ТЦ, можно сказать, что он меньше, чем предложение. Правда, это будет не совсем корректный вывод. Необходимо сегментировать предложение и спрос по нескольким логическим основаниям, — убежден Дмитрий Топольсков.
В региональном срезе спроса лидирует, безусловно, Киев, далее следуют города-миллионники. Наименьший спрос можно наблюдать в городах, которые не являются областными центрами, с населением менее 150 тыс. человек.
Если говорить о якорных арендаторах (особенно продовольственные супермаркеты и супермаркеты бытовой техники/электроники), то спрос в несколько раз превышает предложение. Даже предложение для кинотеатров рассматривает как минимум два потенциальных арендатора.
В свою очередь для заполнения площадей, которые, согласно концепции, должны быть отданы под детский развлекательный центр или боулинг, достаточно проблематично. Иногда владельцы торгово-развлекательных центров идут на то, чтобы организовать такого рода развлекательные точки своими силами, развивая дополнительный бизнес.
Следует отметить, что даже в нынешних условиях, спрос на качественные торговые площади есть. Это подтверждается и намерением операторов развивать свои сети. В 2010 году на рынок Украины вышло несколько международных сетей, в качестве примера можно назвать открытие первого в Украине DIY сети Леруа Мерлен.
Активизируются региональные сети, развиваясь в несвойственных им регионах. Однако спрос неравномерен. В наиболее сложном положении остаются торговые центры в плохом месте, с неудачной концепцией, а также объекты, предоставляющие площади низкого качества.
Во многих городах Украины недостаточно современных ТЦ, например, во Львове с 2010 г. работает только один профессиональный торговый центр. В то же время в городе достаточно много мелких объектов, в которых существуют вакантные площади.
Такой дисбаланс объясняется различным форматам магазинов: операторы не могут найти предложения, которое удовлетворяло бы их качественно. Торговые помещения, которые сдаются в аренду, не подкреплены достаточным спросом в предлагаемом формате.
Соглашаясь с этим, Элеонора Мельник подтверждает, что, действительно, основной тенденцией рынка торговой недвижимости Украины, как и прежде, считается значительный дефицит профессиональных объектов. Даже рынок торговой недвижимости столицы, являясь наиболее развитым среди всех областей Украины, не удовлетворяет потребности рынка в качественных торговых площадях.
По показателям насыщенности качественными торговыми помещениями Украина значительно отстает от развитых стран мира. Ведь наибольшим спросом пользуются качественные торговые помещения, площади в профессиональных торговых центрах, с удачным расположением и хорошей концепцией. Отвечающие этим критериям торговые объекты, даже в нынешних условиях заполнены на 95-100%.
Негативные факторы
Основным препятствием на пути развития украинского рынка торговой недвижимости, по мнению экспертов, следует считать нехватку собственных финансовых ресурсов для реализации проектов, а также трудности, связанные с возможностью получения заемного финансирования.
Не секрет, практически все проекты в сфере коммерческой недвижимости реализуются за счет заемного финансирования. Безусловно, это значительно замедляет развитие сектора торговой недвижимости и появление на рынке новых объектов.
Кроме этого, к факторам, замедляющим развитие сектора торговой недвижимости, можно отнести и наличие большого количества рисков при реализации объектов в сфере недвижимости.
Рыночная перспектива
С учетом того, что рынок торговой недвижимости Украины далек от насыщения качественными объектами, он характеризуется значительным потенциалом для развития, что, в свою очередь, привлекает внимание как национальных, так и иностранных участников рынка.
Однако, скорее всего, до конца 2011 года, по мнению Элеоноры Мельник, существенных изменений на рынке торговой недвижимости Киева и Украины в целом не произойдет.
Положительные тенденции, начавшиеся в 2010 году, при условии сравнительно стабильного развития экономики страны, сохранятся и в дальнейшем. Арендные ставки, скорее всего, будут характеризоваться дальнейшим постепенным ростом, в пределах 5-10%.
Наибольшим спросом, как и ранее, будут пользоваться торговые площади в профессиональных центрах, а также в магазинах формата «стрит-ритейл». Более активные темпы развития будут прослеживаться на региональных рынках страны. Связано это с тем, что на 2011 год заявлено к вводу достаточно большое количество новых объектов торговой недвижимости. На основе их фактического ввода в эксплуатацию можно будет судить о дальнейшем потенциале рынка и необходимости появления новых объектов.
Дмитрий Топольсков в отношении перспективы отмечает, что в 2013 году, если, конечно, не будет сюрпризов в виде второй волны мирового финансово-экономического кризиса, по макроэкономическим показателям Украина выйдет на докризисные показатели.
Автор: Николай Бойко
Источник: stroy-ua.net