Владельцы базаров все активней задумываются об их переформатировании в современные торговые центры. До реализации планов, правда, дело пока доходит нечасто. Но эксперты уже открыто говорят о четкой тенденции: интерес покупателей к неорганизованной торговле стремительно падает.
Базары пустеют
За последние пять лет популярность базаров среди розничных покупателей упала на 40-50%. По данным консалтеров, сегодня там отовариваются лишь около 30% украинцев. «Развитие современных ТЦ на месте рынков является общей мировой тенденцией, свидетельствующей о переходе к цивилизованной форме торговли», – говорит консультант по торговой недвижимости компании «УТГ» Ольга Юдина.
Тенденция эта сильна и в соседних странах СНГ. «За последние пять лет в Москве закрыли 138 рынков. Как правило, на их месте появляются торговые, офисные центры, многофункциональные комплексы, спортивные комплексы», – подтверждает гендиректор Midland Development Ukraine Елена Шуляк. По ее словам, и в Киеве покупатели предпочитают поход в ТРЦ и ТЦ походу на рынок. В частности, по ее словам, администрация рынка «Троещина» уже открыто признает тот факт, что количество их посетителей неумолимо падает. В то же время она отмечает, что этот тренд касается исключительно столицы и крупных городов. «Жители небольших городов продолжают отдавать предпочтение рынкам», – говорит эксперт.
В то же время, собственники региональных рынков также приходят к выводу, что старый формат не является конкурентоспособным и эффективным в долгосрочной перспективе. Как объясняет замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина) Елена Чекмезова, речь идет, прежде всего, о крупных вещевых рынках: «Барабашово» (330 тыс. кв.м), «7-м километре» (250 тыс. кв. м), «Хмельницком» (140 тыс. кв.м) и «Калиновском» (110 тыс. кв.м). Основной их проблемой она называет снижение посещаемости со стороны розничных и оптовых покупателей. «Как результат, для подавляющего большинства арендаторов характерны негативные тенденции предпринимательской деятельности – сокращение объемов продаж и рост затрат на содержание торгового места», – рассказывает она.
Именно поэтому, как объясняет гендиректор компании «ТММ» Николай Толмачев, строить ТЦ на месте старого рынка – дело чрезвычайно прибыльное для девелопера. «Это очень выгодно. Я внимательно считал логистику и то, сколько люди платят за квадратный метр аренды на рынках и в торговых центрах. И выходит, что крытый рынок очень выгодно перестраивать под торговый центр, включая снос здания. Работы по демонтажу – это копейки по сравнению с тем, что может приносить торговый центр владельцам», – отметил строитель. По его словам, возведение профессиональных торговых центров на месте рынков – тенденция, которая в настоящее время набирает обороты.
Новые проекты
Пока новая тенденция не стала бизнес-правилом. С одной стороны, несколько подобных проектов уже реализуются. Например, ТЦ на месте Нагорного рынка в Днепропетровске (площадь участка под застройку – 1,01 га, площадь застройки – 5372,11 кв. м) или ТЦ вместо Центрального рынка в Сумах (GLA составит 25 тыс. кв. м). В Киеве главным из таких примеров принято считать строительство Ocean Plaza на месте небольшого базарчика. Хотя, как уточняет управляющий партнер CBRE Украина Сергей Сергиенко, проект располагается на 7 га, из которых непосредственно базар занимал совсем небольшую часть.
«Один из совладельцев «7-го километра» Юрий Иванющенко заявил, что рынок планирует отвоевать утраченные позиции за счет перехода на современные форматы торговли и в ближайшее время предполагается строительство торгово-развлекательного центра с одной из французских компаний. Также имеется информация о планах строительства ТРЦ Cosmo Mall в Харькове на участке площадью 9 га, где на сегодняшний день расположен авторынок ТК «Барабашово», – рассказывает Е.Чекмезова.
В то же время, еще большее количество намеченных проектов так и не были реализованы. Например, планы по строительству современных ТРЦ на месте рынка «Петровка» в Киеве появились еще в середине 2000-х гг., причем вполне детальные – с эскизными проектами и расчетами. С тех пор концепции менялись несколько раз, но хотя владельцы рынка и не отказались от планов по реформации рынка, о конкретных сроках говорить не приходится.
С. Сергиенко вспоминает и о другом проекте – строительстве ТЦ на месте рынка на станции метро «Героев Днепра» в столице. Причем, по его словам, там планировалось участие иностранных инвесторов. «Но его начали реализовывать слишком не вовремя, как раз накануне кризиса. А затем еще и конкурентная обстановка поменялась – за последние годы на Оболони появилось сразу несколько новых ТРЦ», – рассказывает эксперт.
У идеи тотальной замены базаров на ТРЦ есть и оппоненты. В частности, в «Укоопсоюзе» имеют несколько иной подход к перспективам развития рынков. В частности, на рынках потребительской кооперации, которые входят в систему УКС, разработана программа развития их материально-технической базы, которой предусмотрен постепенный переход к формату торгово-сервисных центров. При этом кооперативные рынки имеют определенную специфику. Как объясняют в УКС, сегодня это единственное подобное место, где крестьяне могут реализовать выращенную ими сельхозпродукцию, поскольку ни один торговый центр ее не принимает. «Наши рынки обеспечивают работой свыше 1 млн. человек, поэтому предпочтение отдается созданию на их торговых площадях многофункциональных объектов», – рассказывают в УКС.
Медленно и неуверенно
Пытаясь балансировать между оттоком клиентов и нехваткой оборотных средств, владельцы базаров выбирают эволюционный путь изменений и переформатируют их в нечто среднее между крытым рынком и ТРЦ, Так, по словам Е. Чекмезовой, на харьковском «Барабашово» 80% существующих площадей ТЦ «Барабашово» занимают павильоны (на территории ТЦ построены или находятся в стадии строительства торговые павильоны двух типов: с фасадным остеклением и с заполнением проемов защитными ролетами).
Самым успешным из подобных примеров стал столичный «Дарынок», который за 11 лет своего существования уже пережил несколько трансформаций, с каждым разом становясь все более похожим на торговый центр. Такой формат, по словам С.Сергиенко, сегодня особенно интересен потенциальным инвесторам. Как сообщил эксперт, сегодня в портфеле CBRE есть два клиента, для которых компания подбирает участок для подобных проектов. При этом консультант уточнил, что речь идет только о загородных участках, поскольку экономика таких объектов не оправдывает покупку дорогой столичной земли.
Но нехватка финансовых ресурсов – не единственная проблема владельцев базаров и потенциальных инвесторов. Сегодня им все чаще приходится лавировать между различными группами рейдеров. «Во-первых, 90-е вернулись, так что это и передел собственности, и криминалитет. Если он каким-то образом «работает» на рынке, то договариваться придется не только с властью. А это существенные риски не только в финансовом плане. Во-вторых, часто инвесторы и застройщики могут столкнуться с массовыми протестами предпринимателей-торговцев, а также возмущениями местных жителей», – рассказывает Е.Шуляк.
Для решения этих и подобных проблем приходится, естественно, «договариваться» с местной властью. О важности «дружбы» с госадминистрациями на примере Ocean Plaza рассказывает гендиректор ТРЦ «Аладдин» Роман Емец. «Именно благодаря таким связям и был развален рынок, на котором стоит ТРЦ. А также увеличена скорость согласования всех моментов. Именно из-за этого наши местные компании строят быстрее, чем иностранные», – говорит он.
Иностранцы в таких условиях обычно просто не способны работать. Р.Емец вспоминает, как немецкая компания ЕСЕ – один из крупнейших европейский девелоперов, владеющий более чем 90 ТРЦ по всей Европе, – просто открыл в Украине офис, поработал два года, ничего не сделал и ушел. Такие примеры доказывают, что ждать крупных иностранных инвесторов, готовых вложить крупные деньги в проекты реформирования базаров в ТЦ, пока не приходится.
Автор: Наталья Кушнир
Источник: UGMK.info