В январе 2012 г. деловая активность была низкой, признаки оживления появились только в конце месяца, и то лишь в сегментах наиболее дешевого жилья. Впрочем, несмотря на морозы и обильные снегопады, в последней декаде увеличилось и количество просмотров. Эти тенденции получат свое развитие в феврале, причем основные события будут происходить в сегментах дешевого жилья.
Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1430 пунктов (-0,1% за январь).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11516 пунктов (+0,1% за январь).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,1%.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил 0,2 банк/деп.
В последнюю декаду января 2012 г. заметно выросло количество заявок на покупку малогабаритных гостинок и однокомнатных квартир в панельных домах 1950-1970-х гг. в спальных районах. Среди них встречались и заявки на покупку панельных хрущевок. И это притом, что они считаются не просто морально и физически устаревшими, но и вообще отжившими свой век и готовых к сносу. Потенциальные покупатели это знают, но денег на что-то лучшее у многих просто не хватает.
Что же касается покупателей более дорогого и качественного жилья, то большинство из них все еще пребывают на каникулах. А, возможно, просто ждут реакции рынка на анонсированный в СМИ законопроект, направленный на усиление фискального контроля доходов граждан, покупающих недвижимость (о налоге на богатство). Если законодатели введут подобные нормы, то многим покупателям, получавшим значительную часть доходов «в конвертах», будет сложно предоставить официальные справки об источниках средств для покупки недвижимости. В этом случае застой на рынке усилится, а коррупция – еще больше расцветет.
Кроме того, недавняя неразбериха вокруг БТИ и ажиотажный спрос на получение так называемых «выдержек» на недвижимость не прошли для рынка бесследно. Сейчас на руках продавцов добытые в очередях и нервотрепках «выдержки», срок действия которых составляет всего три месяца. Вот эти «готовые документы на руках» у значительного числа продавцов оказали влияние на рыночные процессы в январе.
Во-первых, сделки в течение месяца распределялись более равномерно. Их было немного, но откровенно провальных недель, как это часто бывает во время зимних каникул, не было. Уже второго января был подписан первый в текущем году договор задатка. Насколько мы можем судить, квартиры покупатели присмотрели еще в конце 2011 г. Тогда же стороны достигли принципиальных устных договоренностей. Но до подписания договоров задатка и/или купли-продажи дело не дошло, поскольку не было уверенности в своевременном оформлении необходимых для сделки документов. В январе подобные препятствия отпали, и стороны без спешки пришли к подписанию соответствующих договоров.
Во-вторых, в январе на рынке появилось значительное количество новых продавцов. Произошло это в результате все того же ажиотажа вокруг БТИ. Многие потенциальные продавцы оформили в декабре необходимые для сделок документы «на всякий случай», не имея не только договоренностей с покупателями, но и опыта продажи. Это привело к разнонаправленным изменениям цен предложений. Часть объектов были оценены дешевле аналогичных, часть – дороже. Именно поэтому риэлторы, работающие в разных сегментах рынка, по-разному говорят о ценовых тенденциях января. Одни наблюдают небольшой рост, другие – стабильность, третьи говорят о небольшом снижении.
Заметим, что новички, которые не очень ориентируются в ценах, нередко оценивают свои квартиры дороже аналогичных. Впоследствии, постепенно снижая цену, они пытаются нащупать рыночную стоимость своих квартир.
Приведем некоторые наблюдения за результатами применения подобной тактики. Начнем с того, что в большинстве сегментов рынка цены сейчас более-менее устоялись. Исключение составляют те сегменты, где предложений немного, и каждый объект существенно отличается от других. Это, прежде всего, сегменты «дорогих» и «очень дорогих квартир». Там продавцы нередко пытаются «нащупать» реальную цену каждого конкретного объекта, с учетом возможностей и предпочтений реальных продавцов. Цены при этом чаще всего постепенно снижают. Но иногда и повышают, ведь продаются подобные квартиры нередко годами, и за это время популярность некоторых домов растет (в новостройках заканчиваются ремонты, они обживаются, территории благоустраиваются).
Что же касается домов массовых серий, то там опытные участники рынка неплохо знают цены торгов и продаж во многих объектах и микрорайонах. Потому тактика «нащупывания» реальной цены в таких сегментах рынка обычно малоэффективна (разве что в пределах нескольких процентов с учетом особенностей квартир и домов).
Тут важно учитывать, что есть немало покупателей, отслеживающих в течение длительного времени все предложения в интересующих их домах. Если продавец не пошел на уступки, а спустя какое-то время снизил цену, то нередко такие покупатели пытаются эмоционально воздействовать на продавца, требуя еще больше снизить цену, что мешает достижению договоренностей.
Еще одной особенностью января стало сокращение разрыва между ценами продаж и статистикой цен предложений на аналогичные квартиры. Согласно нашим данным, в январе цены продаж были в среднем на 9,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка (в декабре – на 10,3%).
Прогноз на февраль
Полагаем, что тенденции января в феврале получат свое развитие. Основные события будут происходить в сегментах «дешевого жилья». В сегментах более дорогого и качественного жилья деловая активность, скорее всего, будет невысокой. Основания для такого прогноза – анализ динамики поступления заявок на покупку квартир, а также сути самих заявок.
Что же касается цен, то тут особых изменений мы не ждем. Небольшие колебания в отдельных сегментах (как в одну, так и в другую сторону) вполне вероятны. Но вряд ли они выйдут за пределы одного процента. Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) при этом, скорее всего, снизится на десятые доли процента.
Что же касается более отдаленных прогнозов, то мы склоняемся к тому, что весной скорость снижения индекса стоимости возрастет до 0,7% -1,4% в месяц. Банки, судя по всему, склонны сворачивать ипотечное кредитование вторичного рынка недвижимости Киева; а без ипотечного кредитования цены будут снижаться. Полагаем, примерно теми же темпами, что и в 2011 г. Но это при условии, что ничего чрезвычайного в мировой и отечественной экономике не произойдет.
Автор: Владимир Коломейко
Источник: UGMK.INFO