Июньская "спячка"
Как и прогнозировали участники рынка жилья, на период Евро-2012 данный сегмент замер. Так, если в первом полугодии, начиная с января 2012-го, рост сделок в столице неизменно рос, то в первом месяце лета количество осуществленных транзакций упало примерно на 30% по сравнению с маем.
Остановимся на статистике совершенных сделок, предоставленной "Обозревателю" консталтинговой компанией SV Development, более подробно. Если говорить о первичке, то здесь объем покупки-продажи жилья в Киеве выглядит следующим образом: январь – 314 единиц, февраль – 698 единиц, март – 870 единиц, апрель – 950 единиц, май – 1146 единиц, июнь – 860 единиц. Что касается столичной вторички, то тут статистическая картина реализованного жилья такая: январь – 633 единиц, февраль – 1013 единиц, март – 1320 единиц, апрель – 1450 единиц,май – 1630 единиц, июнь – 1110 единиц. Таким образом, в периодс 1 января по 30 июня в Киеве было продано 7156 б/у квартир, и 4838 новых/недостроенных.
Как видим, на основании приведенных выше цифр июньскую ситуацию покупки-продажи жилья по сравнению с предыдущими месяцами – иначе как плачевной не назовешь. Что интересно, эксперты поясняют июньскую "спячку" на рынке недвижимости не оставшимся позади проведением Евро-2012 в Киеве, Харькове, Львове и Донецке, как прогнозировалось ранее, а совершенно другими причинами. Речь идет о законодательных нововведениях, касающихся оценки недвижимости жилья, которые фактически заблокировали рынок жилья на первую половину июня.
Напомним, "Обозреватель" уже писал о том, что с 5 июня вступили изменения в ряд законов, которые привели к усложнению процесса получения лицензии оценщиками жилья, усложнению проведения процесса оценки и удорожанию самой процедуры со средних 300-800 грн. до 3500-15000 грн. В середине июня скандальные законодательные нововведения были отменены и рынок недвижимости перестало лихорадить.
Сколько стоят киевские квартиры?
Эксперты отмечают, что в июне ценовая политика столицы в принципе оставалась такой же стабильной как и в июне. Так, по данным сайта "Агент.уа", в первом месяце лета самые дешевые однокомнатные квартиры продавались в таких районах, как Голосеевский – 58800 долларов, Деснянский – 59700 долларов, Святошинский – 59800 долларов.
По данным компании SV Development, в столице наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры – 47% сделок, однокомнатные – 42%, трех- и более комнатные – 11%. При этом чаще всего в Киеве покупают жилье в ценовом диапазоне до 100 тыс. долларов – 70%, по цене от 100 до 200 тыс. долларов совершалось 21% сделок, по стоимости свыше 200 тыс. долларов было продано 9% квартир.
Надо заметить, что сегодня среди покупателей наиболее популярен Дарницкий район, так как здесь стоимость жилья наиболее дешевая: в среднем квадратный метр стоит 1477 доллар на вторичном рынке и 1320 долларов на первичном рынке. Меньше всего жилья продается в Печерском районе, но это неудивительно, ведь здесь цена квадратного метра составляет порядка 2888 долларов на вторичном рынке и 2497 долларов на первичном.
"В июне цены на недвижимость особо не изменились. По Киеву они выросли в среднем на 1,3% по вторичке, а на первичке – 0,95%. В основном рост обусловлен повышением стоимости жилья в дешевом сегменте – до 80-100 тыс. долларов. В то же время бизнес-класс, стоимостью 100-200 тыс. долларов, стоит на месте. А элитное жилье, которое стартует выше 200 тыс. долларов, наоборот – дешевеет. То есть в целом цена на рынке недвижимости немного растет. Что касается количества сделок, то, думаю, в июле количество сделок по покупке-продаже жилья будет на 100-200 сделок больше, чем в мае – за счет отложенных в июне транзакций", – пояснил нам аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Кстати, по мнению аналитиков, в сегменте дешевого столичного жилья стоимостью до 100 тыс. долларов есть интересная особенность. Сейчас все, что продается по рыночной цене, реализуется очень туго. Но стоит продавцу снизить цену буквально на 1-2 тыс. долларов – ниже средней цены рынка – то если предложение интересное, покупатель однозначно найдется.
Жилье в регионах – удовольствие не из дешевых
По оценкам аналитиков, стоимость жилья в регионах остается стабильной: цены на квартиры не падают, но и не дорожают. По информации сайта "Агент.уа", в июне самые дешевые однокомнатные квартиры продавались в таких городах Украины, как в Кировограде – 20400 долларов, в Ужгороде – 21300 долларов, в Чернигове – 24300 долларов.
Как рассказал нам Сергей Костецкий, региональная картина цен на недвижимость глобально не меняется. Дешевеет только элитный сегмент. Но на общую ценовую политику это сильно не влияет. Так, если взять общее количество сделок за 100%, то элитка – в зависимости от региона – занимает 3-7% от всего объема транзакций.
"С учетом того, что предложения в этом сегменте в десятки раз больше, чем спроса, то неудивительно, что жилье элит-класса дешевеет", – отмечает Костецкий.
В свою очередь, цены на бизнес-класс в регионах также стоят на месте. Потому что все количество сделок – а это примерно 15% от общего числа транзакций – не перебивает то предложение, которое есть в этом сегменте. По словам экспертов, в индивидуальных случаях покупатели стараются торговаться, и по идее продавцы идут им навстречу.
"Ну, и эконом-жилье в регионах также потихонечку дорожает. Если говорить о городах-миллионниках, то здесь экономный сегмент считается по цене до 70 тыс. долларов. Поэтому хорошие квартиры продаются очень быстро", – резюмирует аналитик компании SV Development.
Что происходит с арендой жилья?
Участники рынка считают, что проведение Евро-2012 на сегмент долгосрочной аренды не повлияло, а вот краткосрочная аренда точно не осталась в минусе. По мнению Костецкого, владельцы столичного жилья, сдающие квартиры на короткий срок, получили хорошую прибыль.
"Если говорить о самом дешевом сегменте столичной недвижимости – 20-25 евро за сутки, в период Евро-2012 росли до 50-60 евро за сутки. То есть рост составил в 2 раза, а в среднем цены на аренду во время футбольного чемпионата выросли на 30-40%. В Киеве в это время предлагалось порядка 10 тыс. квартир посуточно и порядка 5 тыс. были арендованы. В основном футбольных фанатов интересовало жилье в пределах 3 км от фан-зоны", – разъясняет аналитик.
Что касается долгосрочной аренды, то, по данным сайта "Агент.уа", в июне самое доступное жилье в Киеве можно было найти в таких районах, как Святошинский – 396 долларов, Днепровский – 397 долларов, Дарницкий – 399 долларов.
Если говорить о том, что ожидает сегмент аренды жилья, то эксперты уверены: нынешним летом ожидается мертвый сезон, оживление придет на раньше начала осени.
"Летние месяцы – традиционно мертвый сезон для этого сегмента, поэтому заробитчанам или студентам реально найти устраивающие их предложения. Сложнее становится поиск в плане аренды с началом осени, так как конкуренция между арендаторами, которые хотят найти адекватный вариант, возрастает. В то же время о глобальном росте цен на аренду говорить не приходится, так как, считаю, что до конца года стоимость аренды может вырасти примерно до 10%. Причем аренда может подорожать за счет нижней планки стоимости предлагаемого жилья. То есть если раньше можно было найти за 2500 грн., то сегодня гораздо сложнее, так как предложение арендуемых квартир стартует от 3000 грн.", – высказал свою точку зрения Костецкий.
Прогнозы
Участники рынка уверены, в целом рынок жилья в конце лета и начале осени будет стабилен как с точки зрения спроса, так и с точки зрения цены. "В июне, в период Евро-2012, рынок недвижимости практически замер по всем направлениям – как в количестве транзакций, так и в ценовой политике. То есть в отношении цен мы не видим движения ни вниз, ни вверх. Количество сделок также было небольшим, так как была парализована работа. В общем, обычное летнее стояние, не более того, рынок показывает свою стабильность. Что касается июля, то в этом месяце также будет рынок спокойным. А вот в августе мы уже ожидаем оживления рынка по увеличению количества сделок, но не по увеличению количества цен. Тот же тренд будет и в начале осени. А что будет после выборов, пока что никто судить не берется, слишком уж у нас заполитизирована экономика", – пояснил нам свое видение президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.
Автор: Христина Коновалова
Источник: Обозреватель