Судя по прошедшему июню, традиционное летнее затишье на столичном рынке недвижимости в свои права еще не вступило. Первый летний месяц оказался даже несколько активнее мая. Так, по данным АН SV Realty, в июне на вторичном рынке было продано 1050 квартир, а в мае — 930 (в последний докризисный 2007 год в месяц в среднем проводилось более 1600 таких сделок). Количество сделок нарастало помесячно с начала года, но если брать первое полугодие в целом, то на вторичном рынке оно оказалось более вялым, чем в прошлом году: по данным АН SV Realty, за первые шесть месяцев этого года на «вторичке» продалось 4547 квартир, а в прошлом году — 4930. Это во многом обусловлено тем, что в большинстве своем продавцы и покупатели никак не могут прийти к согласию по поводу цен, по которым одни готовы продавать, а вторые — способны покупать.
ЦЕНОВАЯ СТАТИКА.
«Цены в последние несколько месяцев стабильны, — говорит директор АН «Оптимум Плюс» Юрий Базелинский. — Были только небольшие колебания». По наблюдениям же директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, если в последние полгода и было снижение цен предложения, то только на так называемое «неликвидное», то есть не пользующееся спросом жилье. Что же касается реальных цен продажи на вторичном рынке, то, по данным компании SV Development, за первое полугодие они в среднем даже чуть подросли — на 1,28%. За месяц же средние цены разве что колебались в пределах статистической погрешности. При этом те, кому действительно надо продать, иногда готовы «спускаться» до невиданно низких цен. Так, «Сегодня» удалось отыскать требующую ремонта однокомнатную хрущевку на Отрадном, за которую просили $23,5 тысячи, а после торга согласились и на $23 тысячи. В чуть более приличном состоянии хрущевку на ДВРЗ нашим коллегам предлагали за $24 тысячи. Однако такие предложения исключительно редки. «Даже для маленьких «гостинок» в плохих районах цены, как правило, стартуют с $34 тысяч, — объясняет Алексей Холмецкий. — Иногда удается найти за $30 тысяч». А вот $24 тысячи для отдельной полноценной квартиры, по мнению эксперта, — это уже почти из области фантастики.
«ПЕРВИЧКА» ОЖИВАЕТ. Зато жилье в новостройках покупалось намного активнее: в прошлом году за полгода, по данным SV Realty, нашли своих хозяев 1070 квартир, а в этом — уже 1968. За июнь было продано 613 квартир (в мае — 560). Этот рост объясняется, во-первых, активизацией застройщиков, примерно на треть увеличивших за полгода предложение квартир на рынке. Во-вторых, по мнению ведущего специалиста компании SV Development Сергея Костецкого, это вызвано возобновлением доверия людей к строительным компаниям. «И что интересно, — отмечает эксперт, — много квартир, уже более 50%, покупают на этапе фундамента, когда они предлагаются дешевле, чем на поздних этапах строительства. А еще недавно квартиры приобретались только в построенных или почти построенных домах».
БЕЗ ИНТРИГИ. От обозримого будущего на рынке недвижимости опрошенные нами эксперты не ожидают никаких серьезных изменений. «Летом мы ничего не ждем, — говорит Юрий Базелинский. — Июль-август будут довольно пассивными месяцами». Да и традиционное «осеннее оживление» тоже, скорее всего, не принесет ни серьезного роста активности, ни, тем более, повышения цен (вариант резкого удешевления жилья даже не рассматривается — для него нет оснований, если не произойдет каких-то экономических катаклизмов). Людям просто не на что покупать квартиры, и ситуация эта в ближайшее время измениться не может. «Мы ожидаем, что и 2012 год будет для Украины тяжелым, — говорит Алексей Холмецкий. — Ждать удорожания недвижимости глупо. Все останется на месте».
ИПОТЕЧНАЯ НАДЕЖДА
Недавно в копилку надежд на возрождение массовой ипотеки была добавлена толика оптимизма — Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) объявило о том, что с 1 июля 2011 года оно вернулось к активным операциям по рефинансированию ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья. Ставка рефинансирования (по которой ГИУ дает деньги в долг банкам) теперь составляет 11% годовых, и банкам рекомендуют кредитовать население по ставке не выше 14—15%, сроком до 30 лет. Однако, по словам президента Украинского аналитического центра Александра Охрименко, нет ответа на самый главный вопрос: где ГИУ возьмет деньги на рефинансирование?». Поскольку даже для того, чтобы рынок недвижимости почувствовал хоть какие-то изменения, объемы рефинансирования должны составлять минимум 1 млрд грн. в год. В самом же ГИУ конкретные объемы рефинансирования, на которые можно рассчитывать в этом году, не называют.
В условиях, когда сделок на рынке недвижимости совершается по-прежнему очень мало, история киевлянки Татьяны вдвойне интересна: ей удалось найти покупателя на свою двушку всего за 2 дня. «И это при том, что квартира — плохонькая. На втором этаже 40-летнего дома, без балкона, с 5-метровой кухней, и вообще без никакого ремонта. Но — в очень хорошем месте, в 15 минутах ходьбы от Дворца «Украина». Выставила я ее по средней цене для нашего района — за $100 тысяч. Повесила объявление сразу на всех сайтах с объявлениями о купле-продаже недвижимости, а также сын разместил его на всех соцсетях. И вот только подумайте: разместила информацию часа в 4 дня, а вечером мне позвонили уже 3 покупателя, и на следующий день были просмотры. Двое сказали, что квартира понравилась, но сделка может совершиться в течение месяца-полутора: они брали ипотеку в банке, а заявки сейчас очень долго рассматриваются. А третий покупатель готов был дать деньги хоть завтра, но при условии, что сброшу цену хотя бы до 98 тыс. долларов. Для меня 2 тысячи особой погоды не делали, поэтому я согласилась на такой торг. Как оказалось, парень покупал квартиру для своих родителей. Он жил в этом же доме, где я продавала квартиру, и хотел, чтобы старенькие родители были поближе. А потому продал трехкомнатную квартиру где-то на Троещине и купил нашу.
А я сейчас планирую вырученные деньги вложить в строительство. Сыну уже 21 год, скоро будет вылетать из гнезда. Выбрали для него большую 1-комнатную квартиру площадью 54 квадратных метра в современном жилом комплексе: рядом парк, 2 станции метро — «Голосеевская» и «Демеевская». Правда, придется к нашим 98 тысячам доллара брать еще в кредит тысяч 20. Но для нас важно, что мы продали квартиру в старом доме и теперь приобретаем в новом. Думаю, это хорошая инвестиция».
АРЕНДА: В ИЮНЕ СДЕЛОК СТАЛО БОЛЬШЕ
Рынок аренды в июне радовал активностью. Если в мае, по данным АН SV Realty, было сдано 1240 квартир, то в июне — уже 1360. И в целом этот год выглядит лучше предыдущего: за полугодие сдались 5643 квартиры, а за первые шесть месяцев 2010-го — 4500. «На рынке аренды жизнь бурлит, — отмечает Алексей Холмецкий. — По крайней мере, по сравнению с тем, что происходит с продажами». Даже пресловутое летнее затишье этой активности не повредило. «Съезжают студенты, но приезжают абитуриенты, — говорит Холмецкий. — Так что все остается примерно на том же уровне». Активность, однако, не сказалась на ценах: за июнь они практически не изменились, а за полгода, по данным SV Development, поднялись всего на 1,17%.
ОБСЛУЖИВАНИЕ ХРОМАЕТ. Парадоксально, но многие потенциальные арендаторы жалуются на безразличие агентств недвижимости. «Обращаться в агентства бесполезно, искать дешевые квартиры они не готовы, — делится опытом Антон Авраменко. — Спрашиваю, а могут ли подыскать мне вот с такими-то требованиями? Конечно. Записывают мой телефон и больше никогда не перезванивают. Причем не перезвонила даже риелтор, к которой я обратился «по знакомству». Как объяснили Антону сами риелторы, у них «очень много звонков».
ГЛАВНОЕ — НЕ ТОРОПИТЬСЯ. Ольга Лоскут с зимы искала квартиру в районе Караваевых Дач, чтобы ребенок мог сам ходить в школу — главное, было переехать до нового учебного года. Ее бюджет не позволял тратить на аренду более 3 тыс. грн. Риелтор показывала ей различные варианты за эти деньги, но то квартиры были совсем «убитые», то с их хозяевами не хотелось иметь дело. И тут позвонили знакомые, которые узнали, что около их родственников сдают хорошую квартиру. Так Ольга переехала в «двушку» за 3 тыс. — всего на 300 грн. дороже, чем до этого платила за «единичку». По похожему сценарию нашел жилье и Антон. На протяжении нескольких месяцев риелторы его убеждали, что за 3,5 тыс. грн. (критичная для него сумма) в районах, близких к центру, можно найти только «убитую» гостинку. Потом последовал звонок знакомого — мол, освободилась хорошая квартира практически в центре. И Антон за 3,5 тыс. получил «двушку» с раздельными комнатами.
ИЗМЕНЕНИЙ НЕ БУДЕТ. С конца августа специалисты ожидают предосеннее оживление, связанное с поисками квартир для студентов. Но, по мнению Алексея Холмецкого, к реальному росту цен это не приведет. Как объясняет Сергей Костецкий, будет «вымывание» самых дешевых предложений на рынке. И уже через пару месяцев все вернется «на круги своя».
ТЕНДЕНЦИЯ: ДОМА — РАСТУТ, ЗЕМЛЯ — ПАДАЕТ
В июне земля в Киевской области продолжала дешеветь. По данным компании SV Development, за июнь стоимость земельных участков под индивидуальную застройку в Киевской области снизилась в пределах 1,27%, а за полгода это удешевление составило 3,67%. «То, что происходит на рынке земли — очень печально, — говорит Алексей Холмецкий. — Земля сейчас стоит до безобразия дешево, и ее все равно никто особо не покупает. Сейчас видно, насколько ранее был спекулянтами раздут рынок земли — в 80% случаев участки покупались именно для спекуляции. Спекулянты с рынка ушли — там им делать нечего, а реальных покупателей найти сложнее, чем иголку в стоге сена». Продается сейчас практически только самое привлекательное по цене. И продается порой неплохо. Татьяна Егорова чуть более года назад приобрела 10 соток под застройку в коттеджном городке в Ясногородке Макаровского района в 28 км от Киева. «Наши 56 участков из «первой очереди» городка раскупили все буквально за три месяца. В этом году разметили еще с полсотни участков — и многие из них уже проданы. При этом цены остались такими же, как и год назад». В той же местности «море» участков, которые никак не могут продаться, потому что за них просят раза в полтора-два дороже. «Я склоняюсь к тому, что рынок земли будет потихоньку «спускаться», — говорит Сергей Костецкий. — Слишком большая конкуренция среди продавцов». Поэтому, считает эксперт, нынешние темпы «сползания» цен сохранятся и в дальнейшем, а то и несколько ускорятся.
С ДОМАМИ ВЕСЕЛЕЕ. Что касается загородных домов, то их отношения с покупателями складываются более благоприятно. «Дома продаются, и даже достаточно неплохо, — говорит Алексей Холмецкий. — Конечно, продается лучшее и самое дешевое». Интерес к домам при отсутствии спроса на участки специалисты объясняют тем, что построиться сегодня дорого, выгоднее подобрать уже готовый дом. А выбирать есть из чего. «Уже можно найти коттеджи под 180 «квадратов» в пределах $120 тыс. примерно в 20 км от Киева — в том же Васильковском районе», — приводит пример Холмецкий.
Наличие пусть небольшого, но устойчивого спроса, стимулирует плавное подорожание домов. Так, по данным компании SV Development, за июнь средняя стоимость индивидуальных домов в Киевском регионе выросла на 1,04% (в самом Киеве — на 1,79%), а за полгода — на 2,52% (в столице — на 2,99%). По мнению Сергея Костецкого, эти тенденции продолжатся и дальше, но вот дома, построенные ранее 2005 года (до широкого внедрения новых технологий и материалов), возможно, будут понемногу дешеветь.
Автор: Константин Ряполов
Источник: Сегодня