Официального рынка сельскохозяйственной земли в Украине нет – на ее продажу наложен мораторий до 2012 года, который депутаты продлевают каждый год.
Ситуация не изменится, пока не будут приняты законы о рынке земли и земельном кадастре.
Между тем более 70% территории Украины – как раз земля сельскохозяйственного назначения, и она находится в собственности крестьян в виде паев. Но в реальности сделки по купле-продаже таких участков проходят чуть ли не ежедневно. LB.ua известно минимум шесть схем покупки сельскохозяйственных земель (см. дополнение после текста).
Бесценные наделы
«Подпольное» положение объектов и субъектов этих сделок приводит к тому, что иногда земельные участки, равные по своей ценности (имеют одинаковую площадь, находятся в одном районе и.т.д.) продаются по очень разной цене. Например, по словам директора агентства «Ланецкая и Партнеры» Оксаны Ланецкой, известны случаи, когда 1 га земли был «продан» за 8 тыс. грн., в то время как аналогичный участок «ушел с молотка» за 25 тыс. грн.
«Отсутствие рынка земли как такового относит все сделки по продаже земли к нелегальным. Нет ни четкой цены, ни гарантий. Все остается на собственный страх и риск покупателя», – говорит юрист. Примерный ориентир цен на землю задает Госкомзем. Например, в 2010 году по их данным гектар земли стоит 12 тыс. грн. Однако оценщики земли отмечают, что реальная цена в случае открытия рынка земли будет составлять минимум вдвое больше. Если принять во внимание даже минимальную цену гектара (12 тыс.грн), то 42,8 млн га земель сельхозназначения можно оценить минимум в 504 млрд. грн. Аграрии готовы покупать землю крестьян по справедливой цене, да вот только сами пайщики цены своим участкам сложить не могут.
«3 тыс. долларов за гектар? – удивленно переспрашивает Мария Сидоренко, владелец земельного участка в Киевской области, – Это очень мало. Минимум за 10 тыс. долларов продам. Пару лет назад какие-то «крутые» приезжали ко мне и просили продать все (2,5 га) за 15 тыс. долларов. Но я не согласилась. Решила, что настанут лучшие времена». Другой владелец небольшого земельного участка в Гатне (Киевская область) Александр Бусол на вопрос о том, во сколько оценивает свое имение, ответил, что «готов продать его за джип».
Иностранцы присматриваются
Купить самые выгодные земельные угодья захотят как иностранные инвесторы, так и украинские аграрные холдинги. LB.ua связался по Skype с известным британским инвестиционным аналитиком Джоном Киршем. Он работает аналитиком в лондонской консалтинговой фирме Bayer&Hops, специализируется на странах Восточной Европы и консультирует международные компании по сделкам в агропромышленном секторе. На вопрос LB.ua об интересе иностранцев к украинской земле, он ответил следующее: в случае легализации рынка, политической прогнозируемости и установления прозрачных правил игры международные игроки будут заинтересованы в покупке крупных участков.
Он также не исключает, что в Украину придут крупные корпорации. «В данный момент «украинский чернозем» – еще не бренд, который можно продавать, однако о нем знают в мире. И при благоприятных условиях этот товар можно будет продать дорого», – отмечает Джон Кирш.
Наши политики иностранных инвесторов заранее не жалуют. Народный депутат Николай Круглов (ПР) выступает против открытого рынка земли: «Законодательство должно быть реализовано таким образом, чтобы земля не уходила в собственность нерезидентов. Необходимо создать Земельный банк, который на 100% принадлежит государству и наделен полномочиями покупать и продавать землю. Продать украинские черноземы иностранцам – огромная глупость. В этом случае государство не сможет влиять на ценообразование продуктов питания внутри страны».
Украинский аспект
Действительно, земля нужна и украинским агрохолдингам. Работать с сотней крестьян, перезаключая договора аренды не только неудобно – это лишает предпринимателей возможности планировать свой бизнес. Украинские виноделы говорят, что сегодня занятия виноградарством и виноделием можно сравнить с альтруизмом, ведь в этом бизнесе нет уверенности в завтрашнем дне. Земля берется виноделами в аренду у пайщиков, а виноград – это многолетнее насаждение, которое начинает приносить плоды лишь через пять лет, при этом старые виноградники нуждаются в выкорчевке и посадке на них месте новых. «С пайщиками работать очень сложно.
Они могут в любой момент прийти и сказать: Спасибо, что посадили виноград, мы разрываем договор аренды и теперь будем обрабатывать этот участок сами», – рассказывает генеральный директор УАК «Олимп» Юлия Самойлова. Не имея возможности приватизировать землю, виноделы не могут сделать ее залогом в банке, а виноградники нельзя считать активами.
Украинские агрохолдинги в ожидании отмены моратория собираются «с силами»: за последние 4 месяца 1-1,5 млн. га земель сменили своего арендатора, сообщает Украинский клуб аграрного бизнеса (УКАБ). Так, в Хмельницкой области два хозяйства были куплены «Мироновским хлебопродуктом». Активность отмечена и в Херсонской и Харьковской областях. По оценкам УКАБ, инвестиции в аграрный сектор Украины до 2012 составят около $3 млрд. В данный момент основными операторами сельского хозяйства Украины являются более 60 крупных агрохолдингов, которые в совокупности работают на 4 млн га сельскохозяйственных земель, отмечают в УКАБ. Однако специалисты говорят: вряд ли после отмены моратория все земли, которые сейчас находятся в аренде, будут скуплены за день. Скорее всего, процесс приватизации будет происходить постепенно.
СХЕМЫ покупки земель с/х назначения
(данные участников рынка, аналитика по земельным вопросам Виктора Киселева, который раньше работал в Земельном союзе Украины )
1. Изменить целевое назначение участка и продать его. Новый собственник может изменить целевое назначение участка «обратно». Решение об изменении целевого назначения особо ценных земельных участков принимается с разрешения Кабинета Министров Украины, Верховной Рады Украины. То есть эта схема работает не для всех земельных участков.
2. Надел делится на несколько участков, вследствие чего возникают новые участки с любыми другими целевыми назначениями, которые не попадают под действие моратория.
3. Собственник имеет право отказаться от земельного участка в добровольном порядке в пользу государства либо местной общины с целью выделения участка в дальнейшем другому лицу. Нужны «связи» в местных органах власти, которые не передадут участок другому.
4. Законодательством не запрещен обмен земель с одинаковым целевым назначением.
5. Собственниками земли в Украине могут быть только граждане Украины. Если участком владеет иностранец, он обязан на протяжении года передать права на такой земельный участок. Поэтому при смене гражданства, человек имеет право передать землю другому лицу.
6. Владелец земли оформляет наследство на покупателя. После его смерти земля меняет собственника.
Источник: zagorodna.com