Від початку відкриття ринку землі зростання цін фіксується на рівні 20%, однак найближчим часом очікується стрибок щонайменше на 15-20%.

Про це редакції PaySpace Magazine розповів Єгор Лісничий, комерційний директор компанії Твоє Коло.

Де найактивніше продають/купують землю?

З початком повномасштабного вторгнення попит на землю змістився в центр і на захід України. Найбільшою популярністю сьогодні користуються землі у Вінницькій, Хмельницькій, Полтавський і Київській областях, завдяки їх віддаленості від зони бойових дій, хорошим кліматичним умовам та високій якості ґрунтів, — зазначає Єгор Лісничий.

А починаючи з літа 2023 року спостерігається активне повернення зацікавленості інвесторів до Сумської та Чернігівської областей. Також є хороші пропозиції у Житомирській області, але не по всій території, а лише в деяких районах (в області здебільшого переважають ґрунти піщаного типу).

У цих областях через ризики військових дій зараз з’явилося більше пропозицій і ціни відчутно нижчі. Тому і потенціал зростання вартості землі найбільший. Сьогодні тут є хороші агровиробники, розвинена логістична інфраструктура, а головне — після звільнення з-під окупації ці землі вже на 99% повернуті в обробку аграріям.

Чим західніше, тим пропозицій у кількості (та й власне розміри самих паїв) менше.

У яких регіонах найдорожча і найдешевша земля?

Для початку зауважимо, що є офіційна статистика і є реальний ринок. Вони корелюють між собою тільки в частині кількості угод, а от ціни можуть дуже відрізнятися. Цьому є логічне пояснення: більше 50% угод офіційно проводяться за нормативно грошовою оцінкою (НГО) — мінімально допустимою вартістю для колишніх підмораторних земель, — пояснює комерційний директор компанії Твоє Коло.

За даними KSE (Київська школа економіки) в серпні 2023 року 51,6% угод були укладені за ціною, що не перевищувала НГО більш ніж на 2%. Чому так відбувається? Переважно через вимогу до покупців землі про наявність офіційного підтвердження джерел прибутків. Як бачимо у більшій кількості угод з цим виникають проблеми.

Другий фактор — це бажання заощадити на податках. Звісно для чинних власників паїв податкові зобов’язання відсутні. А от тим хто, придбав землю з метою отримання інвестиційного прибутку, доведеться вже сплатити 5% з першого або другого продажу, плюс 1,5% військового збору. Тому бажання занизити вартість в угодах купівлі-продажу вмотивоване.

Якщо говорити про реальну ринкову ситуацію, то ціни, як і передбачено законами ринку, рухаються за попитом. Найдорожчі ділянки зараз на заході і в центрі країни. На півночі і сході земля дешевша через військові ризики, на півдні ситуація додатково погіршилась після підриву окупантами Каховської ГЕС, що також не кращим чином вплинуло на ціни.

В тих регіонах де працює компанія Твоє Коло (це 10 областей і 100 районів) вартість хороших ділянок сьогодні сягає:

• Вінницька, Тернопільська, Хмельницька області — $2800-3000 за 1 га;
• Полтавська область до $2600 за 1 га;
• Чернігівська і Сумська області в районах з високою конкуренцією досягають показників в $2400-2500 за 1 га.

Як змінились ціни на землю?

У останньому аналітичному звіті KSE йдеться, що за результатами трьох кварталів 2023 року середньозважена ціна зросла на 10,4%. Звісно в зоні, наближеній до лінії бойових дій, а також до кордонів з країною агресором, є певне дисконтування. Та в цілому по решті регіонів від початку відкриття ринку землі можна констатувати зростання вартості до 20%, — пояснює Єгор Лісничий.

Він додав, що нещодавно для конференції «Жити на відсотки» фахівці компанії Твоє Коло готували розрахунок на реальному кейсі, скільки вже заробили інвестори, які вкладали в землю до війни і на початку 2023 року. Були отримані наступні цифри:

Скільки коштує оренда?

Якщо розглядати більшість чинних договорів оренди, то вони були укладені багато років тому з власниками паїв і часто умови, що в них зафіксовані, скоріше на користь орендаря, ніж орендодавця. Вартість оренди фіксована переважно на рівні 5-8% в гривні від НГО (нормативно-грошової оцінки) до сплати податків. В більшості випадків не передбачена можливість індексації, — каже комерційний директор компанії Твоє Коло.

«Ми як керуюча компанія гарантуємо 6% мінімальної дохідності в грн. інвестору від вартості землі, визначеній в угоді купівлі-продажу та після сплати податків. Ця умова фіксується в договорі управління. У разі, якщо орендар з будь-яких причин платить менше цієї суми, компанія доплачує різницю інвестору. Але головна вигода від професійного управління — в сильній переговорній позиції. Керуюча компанія представляє інтереси одразу цілого пулу інвесторів, по кожному орендарю. Щоб зберегти свій земельний банк аграрії мають і дослухаються до колективних звернень. В той час, як прохання одиночного інвестора, який має 2-3 га, може бути легко проігнороване. Ми постійно ведемо переговори з орендарями про покращення умов оренди на користь наших інвесторів. Так, наприклад, в минулому році за деякими угодами вдалося домовитись про індексацію, підвищення орендних виплат до 20%».

Якщо орієнтуватися на дані земельних аукціонів, які проводяться на платформі Prozorro.Продажі, то там середньозважена ціна оренди на землі сільгосппризначення, що знаходяться у комунальній власності, становила 9,4 тис. грн за га. У другому і третьому кварталі 2023 року було незначне зниження і станом на вересень ціна зафіксувалась на позначці 7,8 тис. грн. за га.

Далі з відкриттям ринку землі для юридичних осіб і його подальшим розвитком вартість оренди тільки зростатиме, — зазначає Єгор Лісничий.

Скільки було продано земель від початку року

За офіційною статистикою Мінагро, всього з моменту відкриття ринку землі по вересень 2023 року включно було укладено 169 233 угоди купівлі-продажу ділянок сукупною площею майже 374,6 тис. га. З них у 2023 році 53 241 угода на площу 109,5 тис. га.

Інвестори компанії Твоє Коло, яких на сьогодні більше 300 людей, придбали сукупно землі близько 7000 га.

Як згодом може змінитися ціна на землю?

Залишилося трохи більше місяця до відкриття ринку землі для юридичних осіб, а також збільшення лімітів на володіння гектарами в одні руки до 10 тис.

«Вихід на ринок нових гравців у 2024 році означатиме появу додаткового попиту на земельні активи. Це закономірно спричинить зростання ціни землі. Ми прогнозуємо як мінімум на 15-20%. Вже сьогодні ми фіксуємо багато звернень як від самих агровиробників, так і від різних інвестиційних фондів, щодо можливостей придбання землі», — пояснює пан Лісничий.

Також нові стимули для розвитку ринку і зростання цін надасть можливість кредитування під заставу землі. Над цими програмами зараз активно працює держава спільно з USAID. Якщо ви замислюєтесь про інвестування в землю, то варто поквапитись, бо кращої можливості і нижчих цін вже не побачимо.